Землю ─ общинам: что меняет революционный закон о «земельный децентрализации»

На днях Президент Владимир Зеленский подписал закон 1423-IX о «земельной децентрализации», который пережил более 3000 поправок. Благодаря закону земельные отношения существенно эволюционируют, ведь будет лучше регулироваться передача земли в собственность, оценка земельных участков и ведение документации.

Главное изменение закона ─ почти все земли за пределами населенных пунктов переходят из государственной в коммунальную собственность. Это касается прежде всего сельскохозяйственных земель. За органами исполнительной власти (районные и областные государственные администрации, КМУ) также остаются функции распоряжения землей, но только в отношении отдельных категорий земель, в частности оборонного или природоохранного назначения.

Несмотря на большой список замечаний от Главного юридического управления парламента, эксперты оценивают закон положительно.

Как на местах будут управлять землей

Ранее всеми землями распоряжалась Государственная служба по вопросам геодезии, картографии и кадастра Украины (Госгеокадастр) и другие государственные органы. Фактически у Госгеокадастра была монополия на распоряжение землями. Теперь это будут делать территориальные общины и органы местного самоуправления. Для общин в законе прописан механизм, как будут определяться их пределы:

  • органы местного самоуправления смогут изменять целевое назначение земельных участков частной собственности и утверждать детальные планы территории за пределами населенных пунктов.
  • областные государственные администрации, исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов получат полномочия осуществлять государственный контроль за использованием и охраной земель.

При этом, учитывая разное состояние обеспеченности органов местного самоуправления финансовыми и кадровыми ресурсами, предлагается установить, что эти полномочий исполнительные органы местного самоуправления приобретут в случае принятия соответствующим советом решения об их осуществлении, – Дмитрий Ливч , директор аналитического центра EasyBusiness.

Общины приобретают право собственности на земли двумя путями:

  • автоматически (если информация о них отсутствует в Государственном реестре прав на недвижимое имущество);
  • зарегистрировав право собственности на них в Реестре (если Реестр содержит соответствующую информацию).

Смена собственника земель не повлияет на права их пользователей, ведь соответствующие договоры пользования продолжат действовать.

Часть функций по использованию и охране земли все равно осталась у Госгеокадастра. Однако, теперь контролировать использование земель смогут также и исполнительные органы местных советов, которые наиболее заинтересованы в соблюдении земельного законодательства.

Будет полезным передать только часть полномочий на места – в первом чтении хотели передать их полностью. Однако, когда распоряжения землей и контроль за ней есть и в Госгеокадастре, и на местах, это создаст определенную конкуренцию между государственным, самоуправляемым и общественным контролем. Со своей стороны это будет способствовать уменьшению коррупции в земельной сфере.

Верховная Рада потеряет полномочия согласовывать изменение целевого назначения особо ценных земель, изъятие земельных участков для размещения и обслуживания зданий и сооружений посольств консульств иностранных государств, а также представительств международных организаций. Отменяется согласование с Кабмином о продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности иностранным юридическим лицам.

Новые правила игры

«Земельный закон» также меняет систему управления земельными отношениями в принципе. Закон имеет ряд формальных изменений для лучшего согласования законодательства. Например, из состава землеоценочных работ отменили экономическую оценку земли. Последний раз этот инструмент применялся в 1988-м, а развитыми экономиками не используется в принципе.

Публичными станут техническая документация по оценке качества почв (бонитировки) и нормативная денежная оценка земельных участков ─ это означает, что такая информация будет открыта для всех. Документация по землеустройству и оценке земель перейдет в электронный вид.

Будут отменены институт государственной экспертизы землеустроительной документации и институт агрохимической паспортизации земель. В то же время внедряется «добровольный независимый контроль качества работ по землеустройству» ─ работы будут рецензироваться сертифицированными инженерами-землеустроителями. Они должны иметь стаж практической работы не менее 2-х лет и не участвовать в составлении документации, будут рецензировать. Контроль качества работ будут также рецензировать экспертные советы саморегулируемых организаций в сфере землеустройства — это альтернатива обязательной государственной экспертизе.

Внедрится обязательное страхование ответственности исполнителей работ перед заказчиками и третьими лицами за последствия неосторожности, недосмотра и профессиональных ошибок, допущенных при составлении документации по землеустройству или выполнении топографо-геодезических работ, – , объясняет Дмитрий Ливч с EasyBusiness.

Закон защитил земли заповедников и земли с памятниками культурного наследия — изменение целевого назначения не будет влиять на особый режим использования этих территорий и их охранный статус. Активистам тоже предоставлен инструмент контроля — они могут стать общественными инспекторами для контроля за управлением землями.

Закон также исключает из Земельного кодекса нормы, ограничивающие возможность иностранцев и иностранных юридических лиц приобрести свободные от застройки земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов.

Другим новшеством является введение инструментов, которые позволят оборот права аренды в отношении земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности.

В частности, арендаторы сельскохозяйственных земель смогут отчуждать право аренды и передавать его в залог третьим лицам без согласия арендодателя. Также закон отменяет правило, согласно которому только банки могут быть залогодержателями права аренды на земли сельскохозяйственного назначения, – Радзивон.

Второму игроку приготовиться

Не забываем и о другом игроке реформы ─ местного самоуправления, у которого после подписания закона не меньше работы.

Министерство агрополитики подготовило список задач для общин, как подготовиться к запуску рынка земли:

  • провести инвентаризацию земель и сформировать базу данных обо всех земельных участках на территории общины;
  • сделать комплексный план развития территорий общин, соединив градостроительную документацию и документацию по землеустройству;
  • встретиться с потенциальными инвесторами;
  • выставить свободные земли в аренду на земельном аукционе;
  • сформировать команды для решения земельных вопросов.

Вызов на местах ─ иметь достаточно специалистов, которые могут профессионально решать земельные вопросы. За неимением экспертов по земельному праву и землеустройству, управления землями может быть неэффективным, а в решении земельных вопросов будет много ошибок. Из-за этого местные бюджеты могут понести финансовые потери.

Проголосованы и подписаны законопроекты ─ еще не конец списка шагов в земельной реформе для центральных органов власти. В дополнение к уже подписанному закону, спикеру и президенту нужно еще подписать законопроект № 2195 об электронных аукционах по купле-продаже земли.

Парламенту нужно еще принять законопроект 3205-2 «О Фонде частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве». Пока он принят только в первом чтении.

Список задач имеет другой центральный игрок ─ правительство, которому нужно подготовить необходимые подзаконные акты. Однако, уверенности, что это будет сделано вовремя, нет.

Правительство имеет хроническую проблему годами не утверждать предусмотренные законом положения или он принимает нормативно-правовые акты низкого качества. Например, до сих пор отсутствует порядок передачи земельных участков под многоквартирными домами, который правительство должно разработать еще до 1 июля 2015 года.

Читать также:   Купля-продажа земли. Что надо знать о документах?