На фоне запуска рынка земли термин «земельный пай» набирает новую популярность, ведь вскоре ожидается активизация рынка, где крестьяне будут продавать свои паи, а фермеры соответственно увеличивать свои земельные банки. Что такое земельный пай, его история в Украине и как его продать на рынке.

По состоянию на начало 2017 года было зарегистрировано 6,9 миллиона владельцев земельных паев, которые суммарно владели 27,7 миллиона гектар сельскохозяйственной земли. Эта площадь составляет 89% от всей частной земли в Украине, согласно исследованиям Госгеокадастру.

Средний размер пая составляет 4 га земли, но существенно варьируется от области к области. Существенное количество владельцев паев — пожилые люди или потомки предыдущих землевладельцев. Опрос, которое провели еще в 2012 году, показало, что 79% владельцев паев старше 50 лет, а 43%.

Читать также:   Продажа и покупка земли в Украине

Именно для этих людей с 1 июля 2021 года открыта возможность продажи земельного участка, который достался им после ликвидации коллективных предприятий. Они физлица, владеющие земельным участком, и смогут продать его другим физлицам или украинским юрлицам после 2024 года. Однако, эти участки могут содержать немало проблем, которые начались задолго до открытия рынка земли.

Как распаевывали земли

В Советском союзе существовали коллективные хозяйства и колхозы, которые имели большие земельные массивы. После распада СССР эти юрлица ликвидировались, а большие земельные участки, которые ранее были в коллективной собственности, делились между крестьянами, которые работали в колхозах — «распаевывались».

Земельный пай называют — правом рабочего колхоза получить долю земли, которая некогда была в собственности этого колхоза. Важно, что это не сам участок — это только право его получить с земель коллективной собственности отдельного предприятия.

Земельные участки как таковы пайщики получали не сразу. Сначала определяли долю, сколько каждому приходится земли с того массива, который когда-то принадлежал колхозу. Затем все бывшие члены колхоза делали обращения и получили свидетельство о праве собственности на земельную долю (пай). В нем, например, говорилось, что этому человеку принадлежит право собственности на пай в размере 5 кадастровых гектаров.

Брали просто площадь всех земель, подлежащих делению, и делили на количество людей, имеющих право на получение пая. Таким образом получили площадь земельного пая в условных кадастровых гектарах. Так же брали общую оценку всех этих земель, делили на количество людей и получали стоимость одного пая.

Площадь в условных кадастровых гектарах означает, что при выделении в натуре конкретного земельного участка, площадь этого участка будет или меньше, или больше, в зависимости от оценки. То есть, можно получить на пай лучшего качества земельный участок, но меньшей площади, или худшего качества — допустим, сенокосы — большей площади.

Получить свои сертификаты о праве собственности на земельную долю (пай) вовремя могли не все бывшие члены колхозов. Они могли банально не прийти на собрание членов колхоза или не знать о возможности получить пай. Однако, паи для них все равно выделялись.

Сейчас такие земельные участки называются «невостребованными паями» — такими, на которые владелец не получил сертификат. Невостребованный пай также появляется, когда владелец пая умер, а наследников либо нет, либо они не вступили в наследство.

Условно говоря, в селе определили, что есть тысячи гектаров бывшего колхоза или коллективной земли, есть двести членов. Распределили, условно определили, что на каждого члена приходится по 5 гектаров. Если предположить, что 190 человек пришли, получили и оформили свои сертификаты на 190 паев, а 10 бывших членов, которые тоже претендовали, не получили свои сертификаты, то эти 10 или 50 гектаров земли становились невостребованными паями. Потому что те лица, которые претендовали и имели право на их получение, не оформили или не получили сертификаты о праве собственности на пай.

После этого процесса владельцы сертификатов о праве собственности на пай должны были выделить свои паи в земельный участок.

Возьмем для примера, с тех 190 владельцев паев через некоторое время 100 владельцев решили, что они хотят, чтобы их паи были выделены в натуре, им каждому в отдельный земельный участок. Эти 100 владельцев написали заявление — сельсовет снова принимал решение и разрабатывалась техническая документация землеустройства на выделение паев в натуре.

Для этих условных 100 владельцев участков принимали какое-то поле, уже на нем конкретно определяли участки, разрабатывали техническую документацию и закрепляли участки за собственниками на местах на собрании собственников паев. Отличие заключается в том, что до этого просто выдавали сертификаты — о конкретном местонахождении физической участка речь не шла.

Если на это собрание явились не все 100 владельцев паев, которые подавали заявление, а 80, то тем 20-ти, которые не появились — за ними не распределили участки. Какой-то участок проектировался на этапе, когда разрабатывалась техническая документация и это поле делили на отдельные земельные участки. Собственникам, которые на собрание не появлялись, не выделяли земельный участок — вот эта часть участков как раз стали невостребованными земельными участками.

Невостребованные паи и невостребованные земельные участки долгое время не были четко прописаны в законодательстве. Это определенное время создавало проблемы, потому что было непонятно, кто ими может распоряжаться и кто вообще их владелец. Несмотря на это, их можно было сдавать в аренду — это делали органы местного самоуправления. Из-за путаницы потом выясняли в судах, кто имел право распоряжаться участком.

Эту проблему сняли изменениями в земельное законодательство в 2019 году, где прописали, что сдавать невостребованные паи в аренду могут сельские \ поселковые \ городские советы, а не администрации — до тех пор, пока не выделят пай в натуре владельцу.

Читать также:   Как сдать земельный участок в аренду

Выделение пая в натуре владельцу — важный процесс, после которого пай, который существует где-то абстрактно, становится конкретным земельным участком с физическим местонахождением.

Суть выделения в натуре — это как раз определение конкретного места и конкретного площади. Когда массово паи выделялись в натуре: впервые, пожалуй, где-то в 1996 году, но массово — с 2000 года, люди получали государственные акты. Государственный акт — это уже земельный участок, а не пай — он ​​всегда имеет конкретное местонахождение, конкретную площадь. У нас, наверное, в большинстве случаев, крестьяне называют земельные участки паями — это неправильно. Как только появился земельный участок, пай прекратил свое существование.

После того, как человек получил документ, удостоверяющий право собственности на его земельный участок — он ​​становился обычным владельцем земельного участка, на котором после 1 июля 2021 года может легально распоряжаться, как ему заблагорассудится.

Продать участок можно, пай — нет

Паи, переданные владельцам, были под мораторием продажи до 1 июля 2021 года. За это время многие передавали свой пай в аренду — речь о 5 000 000 человек, которые передали пай в аренду легально. Теперь их можно будет продать и купить физлицам.

Учитывая, что рынок земли заработал исключительно для частной земли — именно земельные паи будут составлять наибольшее количество сделок. При этом часть этих паев уже де-факто продана, эти земли находятся под эмфитевзисом — правом постоянного пользования на 50 лет, и будут переоформлены на новых владельцев. Большого количества новых сделок ожидать не стоит: различные опросы показывают, что лишь 5-10% землевладельцев готовы к продаже земли.

Перед продажей нужно проверить документацию: действительно ли имеющийся документ на земельный участок, а не земельный пай.

Если до 2013 года выделялся земельный участок, это будет государственный акт. Если короткий период 2013-2014 год — может быть свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. После 2014-го и до сих пор должным документом является выписка из государственного реестра прав.

Если у владельца до сих пор есть документы на земельный пай — он / она продать землю не сможет. Земельный участок продать сможет, а пай — нет, потому что процедура продажи пая в новом земельном законодательстве не прописана. Владельцу, чтобы продать пай, нужно будет оформлять его в земельный участок.

Большинство юристов и нотариусов понимают изменения в законодательство таким образом, что с 1 июля продать можно земельные участки сельскохозяйственного назначения. Пай это абстрактная единица. Это условный земельный участок, который не имеет своих границ. Есть просто понимание, что тебе как владельцу пая и бывшему члену коллективного сельскохозяйственного предприятия принадлежит такой-то размер земельного участка, условные 2-3 гектара. Однако, пока этот пай не выделен в натуре, непонятно, где он есть.

Крайняя дата, когда владельцы обязаны оформить свои земельные доли (паи) на отдельных участках — до 1 января 2025 года. Если к этому времени владельцы паев не оформят их в земельные участки, будет считаться, что они отказались от своих земельных участков. Но, эта дата может быть продолжена за большого количества неоформленных паев.

Как оформить пай в земельный участок

План для оформления пая в земельный участок можно разделить на четыре этапа.

Обращение с заявлением

Первый этап : необходимо обратиться в соответствующий сельский, поселковый, городской совет (если земельный участок находится в пределах населенного пункта) или районную государственную администрацию (если земельный участок расположен за пределами населенных пунктов) с соответствующим заявлением. В нем также владелец просит разрешение на разработку проектной документации по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре.

К заявлению необходимо приложить копию сертификата на земельную долю (пай), копию свидетельства о вступлении в наследство или нотариально удостоверенный договор о приобретении права собственности на земельную долю (пай). Если это Ваш случай — нужно добавить решение суда о признании права собственности на земельную долю (пай).

Ожидание решения

Второй этап : ожидания решения местного органа о разрешении и обращения к землеустроительной организации. Нужно заключить «договор на разработку проектной документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности)». Вам дадут выписку из Государственного земельного кадастра.

Регистрация права собственности

Третий этап : с выпиской из кадастра на руках Вы обращаетесь в орган местного самоуправления для утверждения проектной документации. После того, как он примет решение об утверждении, нужно обратиться к регистратору и зарегистрировать права собственности на земельный участок.

Получение права собственности на земельный участок

Четвертый этап : Вы получите выписку о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество — земельный участок.

После регистрации участок внесут в кадастровую карту и Государственный кадастр, он будет иметь точное местонахождение и кадастровый номер.

Подумать о судьбе своего пая нужно уже даже тем, кто не хочет с ним что-то делать. Дело в том, что 1 июля парламент принял законопроект 5600 в первом чтении. Проект закона вызвал шквал критики в бизнес-сообществе через необоснованное давление на добросовестный бизнес, несмотря на заявленную миссию, что законопроект поможет бороться с олигархами и сбалансировать налоговые поступления. Он несет угрозы также для пайщиков.

Этот законопроект, который уже очертили «антиахметовським» из-за повышения налога на руду, также сказывается на землевладельцах и малых производителях. В случае принятия этого законопроекта каждый пай будет облагаться налогом, независимо от того, обрабатывается ли этот пай и приносил ли он доход землевладельцу.

Мотивацией лоббистов такого законопроекта, кроме наполнения бюджета за счет незащищенных микро-с/х производителей, может быть попытка заставить землевладельцев продать свои земельные паи, чтобы избежать налогообложения.