Во многих странах мира наблюдается стремительный рост цен на жилую недвижимость несмотря на вызванный коронавирусом кризис. Эта тенденция не обошла и Украину. Впрочем, причины ценового всплеска разные.

С 2020 года мировая экономика лихорадит от последствий пандемии COVID-19. Результатом жестких противоэпидемических мероприятий стало существенное падение показателей валового внутреннего продукта (ВВП) в США, Евросоюзе, Японии и в большинстве ведущих экономик мира. Несмотря на это, в последнее время чуть ли не во всех высокоразвитых странах, а также во многих метрополиях стран с переходной экономикой наблюдается стремительный взлет цен на жилую недвижимость.

На такой тренд указывают, в частности, аналитики консалтинговой компании Knight Frank. Эксперты компании фиксируют значительный рост стоимости недвижимости в США, Канаде, Норвегии, Турции, Новой Зеландии и многих странах ЕС. По мнению экспертов, такой, на первый взгляд, нелогичный на фоне существенного экономического спада состояние дел на рынке недвижимости объясняется прежде всего огромными финансовыми вливаниями в экономику, осуществленными в течение 2020-го и с начала 2021 правительствами и центробанками стран Запада для поддержки как отдельных компаний, так и целых отраслей. Свою роль здесь играют и достаточно низкие — выгодные для заемщиков — процентные ставки и условия погашения по ипотечным кредитам, признают аналитики.

Цены на недвижимость в Украине не отстают

Не осталась в стороне от этих глобальных тенденций и Украина. Несмотря на то, что украинское правительство и НБУ не прибегали к многомиллиардной поддержки субъектов экономики, цена на недвижимость на крупнейшем рынке страны — в Киеве — движется только в одном направлении — вверх. По данным специализированного сайта flatfy.ua, где собрано объявления вторичного рынка столичной недвижимости, минимальная цена на одно- и двухкомнатные квартиры бюджетного сегмента в Киеве колеблется в диапазоне от 800 до 1000 долларов США за квадратный метр. Что же по первичному рынку, то здесь ситуация значительно сложнее, поскольку на цену влияют несколько факторов — прежде всего, расположение и степень готовности объекта недвижимости, а также надежность застройщика.

Причин такой ситуации несколько. На первичном и вторичном рынке столичной недвижимости наблюдается совершенно разная ситуация. В последнее время цена на первичном рынке Киева ежегодно растет на 10-15 процентов, что прежде всего связано с инфляционными процессами, особенно с подорожанием стройматериалов, ведь на цену последних, в частности, цемента, бетона, пенобетона, арматуры и т.д. существенно влияет стоимость газа для промышленности. Впрочем, несмотря на повышение цен на квадратные метры жилья на первичном рынке, рентабельность у застройщиков остается невысокой.

Немаловажным фактором влияния на цену «первички» также является нестабильность гривны, которая наблюдается в последние годы, поскольку этот рынок является исключительно гривневым.

Разная динамика на «вторичке»

По ценовой динамики на вторичном рынке, то большую роль сыграло банкротство таких крупных компаний-застройщиков, как «Укрбуд», и банка «Аркада». И теперь наблюдается «существенный переток инвесторов» с первичного рынка на вторичный.

Также отмечается различная динамика в отдельных сегментах столичной недвижимости. Более трех четвертей сделок с недвижимостью в Киеве приходится на бюджетный сегмент — квартиры стоимостью до 70 000 долларов в пересчете. В экономклассе каждый год наблюдается рост цен в среднем на 5-10 процентов. В то же время в сегменте элитной и бизнес-недвижимости, наоборот, наблюдается падение цен. Это объясняется прежде всего действиями антикоррупционных органов, которые стали присматриваться к имуществу госслужащих, в частности, к недвижимости. И теперь чиновники, не так активно скупают фешенебельные квартиры или дома.

В целом, в столице до сих пор наблюдается значительное превышение предложения над спросом на рынке недвижимости. Поэтому каких-то действительно весомых экономических оснований для дальнейшего взлета цен на недвижимость в Киеве нет. Максимум, что может быть в перспективе, — незначительное дальнейший рост цен в бюджетном сегменте, а также стагнация в элитном. Определенную роль здесь могут сыграть и действия власти, в частности, жесткий контроль уплаты налога на недвижимость, непременно скажется на стоимости жилья.

Фактор работников

Цены на жилье в Киеве существенно пошли вверх с начала второго полугодия 2020 года. Прежде всего это спровоцировал первичный рынок — то есть крупные компании-застройщики. Они пошли на значительное повышение цены на квадратный метр первичного жилья, мотивируя это прежде всего ростом зарплат строителей, поскольку многие из них уехали работать в соседнюю Польшу и другие восточноевропейские страны. А вторичный рынок не мог не отреагировать на существенный ценовой скачок «первички».

Другими причинами ценового «ралли» на столичном рынке жилья так же является рост стоимости стройматериалов, а также ослабление курса гривны к доллару и евро и недостаток доверия инвесторов к застройщикам на первичном рынке в результате недавних банкротств. В последнее время также определенную роль играет и отложенный во время карантина спрос.

Сейчас треть сделок купли-продажи объектов недвижимости в Киеве и ближайшем пригороде приходится на старый жилой фонд, в частности, так называемые «хрущевки» , еще треть — на жилье, возведенное в 1990-х и в начале 2000-х , остальные — на новостройки. Больше всего в Киеве покупают жилье площадью 30-50 квадратных метров.

Ипотечный рынок практически отсутствует

В то же время помогать клиентам заключать сделки по ипотечным кредитам теперь почти не приходится. Покупатели на рынке еще не забыли негативный опыт начала 2000-х, когда можно было взять кредит в валюте под более или менее незначительный процент, что впоследствии для многих имело катастрофические последствия из-за девальвации гривни и кризис 2008 года. Если до 2008 года около 70 процентов сделок на первичном и вторичном рынке заключались в рамках ипотечных договоров, то теперь ипотечный рынок практически мертв. Одна из причин — запрет на законодательном уровне выдавать кредиты в валюте. А поскольку гривна нестабильна, а процентная ставка остается относительно высокой, мало кто решается брать кредиты в гривне на покупку жилья. Максимум, что имеет место, это когда покупатели занимают в банках незначительную сумму, кторой им не хватает до полной стоимости квартиры, заключая кредитный договор на 5-7 лет.

Читать также:   Закон о налоговой амнистии