Ремонт от застройщика появился на украинском первичном рынке недвижимости еще в 2007 году. Но и до сегодня эти квартиры с «ремонтом под ключ» не стали обычным делом — жилье из серии «заходи и живи» составляет лишь пятую часть всего проданного. Застройщики не спешат массово оказывать услугу, но при этом активно пиарят ее преимущества.

Кто на рынке и почему так мало?

В борьбе за инвестора Украинские застройщики с каждым годом используют все больше привлекающих маневров. Один из них — рассрочка, которую сегодня предлагает чуть ли не каждый второй застройщик. Но, сегодня мы обсудим другой маневр — ремонт «под ключ», который предлагают потенциальным жителям за дополнительную плату.

Ранее эта опция «продавалась» преимущественно в жилье эконом-класса, а по уровню качества оставляла желать лучшего. Сегодня квартиру с таким ремонтом уже можно купить и в сегментах «комфорт» и «комфорт +». А застройщики расширяют свой ремонтный арсенал путем использования качественных строительных материалов и более профессиональных исполнителей

Тем не менее, «нашему» застройщику в этом плане еще очень далеко до европейских стран. Там правило сдавать недвижимость в эксплуатацию не только с ремонтом, но и частично меблированную, утвержден чуть ли не на законодательном уровне.

Сегодня процент квартир с ремонтом от застройщика не превышает 20% от общего количества проданных.

Большинство застройщиков очень осторожно присматриваются к новому для них опыту. Важно еще на этапе концепции ЖК четко понять своего потребителя и выделить ровно такое количество квартир, которое точно поглотит рынок. А еще найти бюджетных поставщиков качественных материалов и таких же подрядчиков.

Основной риск в этом случае — даже самый красивый проект дизайна можно делать или долго, или некачественно. С учетом того, что ответственный за такой ремонт перед инвестором будет не подрядчик, а именно застройщик, то любой ремонтный промах может легко испортить ему репутацию.

Поиск стороннего подрядчика, который обеспечит ремонт нужного качества — это главный «больной» вопрос. Просто пойти и нанять «бригаду с улицы» они не могут — выбирают на основе тендера. Но независимых подрядчиков, качество работы которых удовлетворило бы как девелопера, так и инвестора на рынке единицы. Поэтому некоторые создают «свою» бригаду внутри компании. Остальные девелоперы работают пока с наемными ремонтниками — на свой страх и риск.

Что входит в ремонт от застройщика?

Не секрет, что квартира, купленная на первичном рынке, для жилья еще не пригодна. Застройщик передает покупателю квартиру с черновой отделкой. Это минимальные, необходимые для сдачи в эксплуатацию жилья работы — установка стеклопакетов и входных дверей, подключение к коммуникациям, подведение электричества, канализации и холодной воды. Также монтируют систему отопления.

Иными словами, инвестор получает просто «коробку». Довести ее до ума так, чтобы туда можно было вселиться, стоит немало времени и денег. Часть этих забот застройщики готовы взять на себя. Как правило это:

  • выравнивание пола;
  • выравнивание стен и потолка;
  • покраска стен или поклейка обоев;
  • укладки линолеума или ламината;
  • укладка плинтусов;
  • керамическая плитка на кухне, в ванной и туалете;
  • установка ванной или душевой кабинки;
  • установка раковины, умывальника, унитаза;
  • установка сантехники;
  • разводка розеток и выключателей;
  • установка межкомнатных дверей;
  • в некоторых случаях установка счетчиков, радиаторов;

Покупателю остается только завезти мебель и жить. Это позволяет строительным компаниям конкурировать с вторичным рынком, большое преимущество которого — возможность оперативно въехать в новое жилье.

Впрочем, некоторые девелоперы в опцию «ремонт от застройщика» с недавних пор готовы включать и мебель, и кондиционер, и посудомоечную машину, а также теплый пол. Почти на любой вкус, цвет и кошелек.

Сколько стоит ремонт от застройщика и почему так дешево?

В квартир с ремонтом от застройщика есть ряд неоспоримых преимуществ. В основном девелоперы выделяют следующее:

  • в квартиру с «ремонтом от застройщика» можно въехать сразу же, как дом будет введен в эксплуатацию — подрядчик обязан уложиться именно в эти сроки. В то время как самостоятельный ремонт займет у вас 6-12 месяцев. Такой вариант идеален для инвестиционной квартиры под сдачу;
  • будущие жители избавлены от необходимости искать и выбирать исполнителей ремонта и необходимости общения с ними;
  • будущие жители избавлены от необходимости постоянного контроля за ходом ремонта;
  • будущие жители избавлены от необходимости выбирать и покупать стройматериалы;
  • смета ремонтных работ не меняется — ничего не нужно докупать, а ремонт в итоге будет стоить столько же, сколько и в начале;
  • будущие жители лишены звуков работающего с утра и на выходных перфоратора — квартиры с ремонтом «под ключ» размещают на отдельных этажах и даже в отдельных секциях;
  • и самое важное — ремонт от застройщика стоит на порядок дешевле, чем самостоятельный;

Цены в этом случае стартуют с отметки 250 долларов / м2. При том, что стоимость самостоятельного ремонта колеблется в пределах 600-1000 долларов / м2.

Впрочем, низкая стоимость нередко оказывается рекламным ходом — за 250 долларов Вам предлагают достаточно ограниченный набор ремонтных опций. А all-inclusive будет в пакете, стоимость которого уже выше. Например, установка кухни со всей необходимой техникой обойдется еще в плюс 3500 долларов. А квартира не только с ремонтом, но с мебелью и текстилем будет стоить от 500 долларов / м2. И все равно это меньше, чем самостоятельный ремонт, а причина проста — застройщики работают с оптом.

Для розничного покупателя стоимость материалов всегда выше, чем для строительных компаний. Разница может быть в несколько раз из-за того, что им дают оптовые скидки

То же самое и со стоимостью работ подрядчиков — через поток клиентов себестоимость работы ниже.

Минусы ремонта от застройщика

Вопреки многочисленным преимуществам, ремонт от застройщика подходит далеко не всем и не всегда. При этом, о минусах сами девелоперы говорят неохотно.

Во-первых, выбирать ремонт будущим жителям по факту не придется — застройщик все сделает за них. На выбор вам предложат два-три дизайна и перечень брендов или моделей материалов, которые застройщик использует в Вашем ремонте. Заменить в этом списке что-то по Вашему желанию можно — у девелопера договоренности о конкретных позициях в конкретных поставщиков.

Впрочем, дизайны и материалы, которые используются в таких ремонтах, выбраны не наугад — за несколько лет застройщики перепробовали множество вариантов. И сегодня предлагают максимально трендовые обработки.

Во-вторых, оценить качество сделанного по заказу застройщика ремонта в момент, когда инвестору вручают ключи, в полной мере нельзя. На первый взгляд, все может выглядеть красиво. Но реальные «косяки» всплывают гораздо позже.

Через год-два выбранные материалы «из того, что подешевле» начинают выходить из строя. Причем случается это в основном тогда, когда гарантия застройщика — а это в основном 6-12 месяцев — уже не действует.

В-третьих, это возможна «усадка» дома. Через нее многие ремонтные специалисты не рекомендуют отделочные работы проводить в квартирах сразу — если дом даст «усадку», ремонт может испортиться.

В-четвертых, правило «хочешь сделать хорошо — сделай это сам» работает и для первичного жилья.

Если Вы покупаете квартиру для себя и собираетесь жить в ней долго, Вы, скорее всего, выберете другие материалы и других подрядчиков. Не исключено, что заканчивать Ваш ремонт будет совсем не та бригада, которая начинала, но зато за ходом работ Вы будете следить лично и возможные «промахи» будут устраняться сразу же. Это в любом случае дешевле, чем переделывать устоявшийся ремонт.

Что учесть при выборе квартиры с ремонтом от застройщика?

Подходит или нет Вам тот ремонт, который предлагает застройщик, придется решать еще на этапе заключения с ним первоначального договора. На фото с сайта ЖК все может выглядеть красиво, а в реальности несколько иначе.

Эксперты рекомендуют обязательно посетить шоурум застройщика и вживую «пощупать» Вашу будущую квартиру с ремонтом. Другой момент — в шоуруме Вы увидите квартиру уже с обстановкой, а Ваша в реальности будет такой же красивой. Сейчас она, например, без мебели, поэтому впечатление может быть несколько иным.

Еще важный момент — прием квартиры от застройщика. Если в сделанном ремонте Вас что-то не устраивает, застройщик обязан устранить это до подписания акта приема-передачи квартиры. Если акт Вы подписали, а недостатки обнаружили позже, застройщик может отказаться их устранять.

Многие застройщики сегодня заявляют о том, что дают гарантии на свой ремонт. Но на практике все упирается в акт приема-передачи квартиры. Если он подписан, гарантии застройщика могут не работать. Впрочем, крупные девелоперы, уважают хорошую репутацию, и пытаются идти навстречу и устранять явные ремонтные недостатки.