С 1 июля 2021 года стартовал рынок земли, важной составляющей которого будет внедрение электронных земельных аукционов. Они станут возможными после подписания президентом законопроекта 2195, который внедряет электронные земельные торги. Это позволит продавать землю прозрачно, эффективно и с большей конкуренцией.

Электронные аукционы также могут сломать коррупционную практику прошлых физических аукционов, когда какие-то участники могли к ним вообще не допускаться. Как будут работать электронные аукционы после запуска рынка земли.

Закон 2195 устанавливает обязательную продажу земельных участков государственной и коммунальной собственности (или прав на них) через электронные торги. Ручным конкурсом и физическим аукционом в холле органов местного самоуправления это сделать уже нельзя. Именно так это делалось до принятия этого закона.

Читать также:   Продажа и покупка земли в Украине

Сейчас торги предусматривают необходимость физического присутствия участников торгов в одном месте, определенном организацией, которая была выбрана владельцем или распорядителем земельного участка для их проведения. В ходе торгов участники должны объявлять свои ставки в течение отведенного времени, которые фиксирует лицитатор — так называемый ведущий торгов, определяет по результатам торгов их победителя. Торги организуются и проводятся специальными организациями, имеющими соответствующую лицензию от Госгеокадастра.

Какими участками можно будет торговать онлайн

Теперь землю или права на нее можно будет приобрести и продать через систему электронных земельных торгов.

Продать или купить можно будет земельные участки или права на нее:

  • права аренды (право владеть и пользоваться участком определенный срок, распространяется на любой тип участков и форму собственности);
  • суперфиций (право пользоваться чужим земельным участком для застройки);
  • эмфитевзис (право пользоваться участком определенный срок: действует только для участков сельскохозяйственного назначения любой формы собственности);

Если на земле расположен объект недвижимого имущества: государственной или коммунальной собственности, этот земельный участок также может быть выставлена ​​на торги.

Площадь земельного участка сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности, права аренды, эмфитевзиса которой выставлены на земельные торги, не может превышать 20 гектаров.

Электронные земельные торги были созданы прежде всего для продажи участков сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности и прав на них. Их нужно продавать только через аукцион, чтобы торги прошли прозрачно и открыто. Только на электронных торгах можно будет продавать земли, которые реализует исполнитель в исполнительном производстве — например, если участок надо продать через судебное решение.

Если землю хочет продать простой гражданин и он в его частной собственности, закон не заставляет продать землю только через электронный аукцион. Однако, если кто-то хочет продать это таким способом, он / она может этим воспользоваться.

Как будут проходить электронные земельные торги

Торги по земельным участкам или прав на них начинают проводиться по решению организатора. Организаторами могут быть:

владельцы, если земля частная;
сельский / поселковый / городской совет, если земля в коммунальной собственности;
орган исполнительной власти, если земля в государственной собственности;
государственный / частный исполнитель, если земельный участок продается по процедуре исполнительного производства;

В решение о проведении торгов организатор имеет прописать:

  • стартовую цену лота (земельного участка или права, который будет выставлен на торги);
  • срок и другие условия пользования земельным участком;
  • лицо, уполномоченное организатором земельных торгов на заключение договора (после того, как будет определен победитель торгов);

Если земельный участок государственной / коммунальной собственности сдается в аренду, а теперь планируется его продажа на торгах — сначала нужно согласие арендатора, по новому закону.

К тому же арендатор имеет преимущественное право приобретения участка на торгах.

Преимущественное право арендатора на приобретение участка у собственника земли — когда владелец земли хочет продать свой участок, арендатор может ее в первую очередь выкупить по законодательству. Цена должна быть не ниже, чем была предложена арендатору. Владелец, по закону, должен письменно уведомить арендатора о том, что он планирует продавать землю.

Преимущественное право арендатора обязывает организатора торгов сообщить того, у кого есть преимущественное право, о предстоящих торгах — не позднее чем за 30 календарных дней до дня проведения.

Аукцион будет проходить в три раунда и будет проходить с участием не менее двух участников. Сначала участники оплачивают гарантийный и регистрационный взносы для участия в аукционе, после чего подают закрытое ценовое предложение.

Регистрационный взнос по лоту устанавливается в размере 0,1 минимальной заработной платы. Гарантийный взнос для участия в земельных торгах составляет 30% от стартовой цены лота или годовой арендной платы, но не более 2500 прожиточных минимумов (по состоянию на сейчас — 5 675 000 грн).

Документы подаются онлайн, так же онлайн уплачиваются все необходимые сборы.

При этом, важно отметить для потенциальных покупателей, для участия в электронных земельных аукционах необходимо иметь квалифицированную электронную подпись, поскольку ее использование необходимо при подаче документов для регистрации в качестве участника аукциона и при подписании протокола о результатах земельных торгов и договора купли-продажи.

Затем объявляется первый раунд, когда участники могут только один раз повысить свое ценовое предложение и так в течение трех раундов. На конец третьего побеждает участник с наибольшим предложением — все, как в обычном аукционе. При этом участник, который входит последним в каждом раунде, имеет наибольшие шансы победить, ведь он может перебить предложение других участников.

Читать также:   Купля-продажа земли. Что надо знать о документах?

Какая стартовая цена земли для электронных торгов

Стартовая цена земельного участка государственной и коммунальной собственности будет определяться путем проведения экспертной денежной оценки, как и указывается в Законе Украины «Об оценке земель».

Если это государственные / коммунальные земли сельскохозяйственного назначения, стартовая цена участков должна быть равна ее нормативной денежной оценке (НДО). Что касается арендной платы, то ее стартовый размер не может быть меньше определенного размера в Налоговом кодексе. Стартовая цена продажи права эмфитевзиса тоже должна быть равна экспертной денежной оценке.

Какие сложности могут возникнуть

В целом идею электронных земельных торгов оценивают как положительную и полезную. Однако, процедура этого аукциона будет отличаться от старой практики тем, что не будет Исполнителя — сейчас он организует земельные торги и находит человека «с молоточком», который администрирует сам процесс принятия ставок в аукционе, готовит участок к продаже, готовит все бумаги.

Пока непонятно, кто будет выполнять роль исполнителя. В тексте законопроекта 2195 этого нет, а дополнительных регуляций пока никто не выпустил. Возможно, Кабмин пропишет возможность нанимать кого-то для подготовки участка в подзаконных актах.

С одной стороны, органам местного самоуправления это создаст трудности, ведь теперь они должны организовывать аукционы самостоятельно. Это требует людей с определенными навыками, а в некоторых населенных пунктах местным органам за организацию аукциона нужно заплатить немалые средства.

Но не все участки сейчас готовы к аукциону: некоторым нужно подготовить документацию, чтобы закончить юридическое оформление к аукциону продажи прав аренды. Если, например, органам местного самоуправления нужно подготовить к продаже 10 участков, чек для организатора аукциона может составлять 80 000 грн. — это может быть много для маленького поселка.

С другой стороны, исполнитель торгов часто был «фильтром», через который проходили нужные участники и не допускалось большее количество участников для конкуренции.

Исполнитель занимается регистрацией всех участников и он получает вознаграждение. За счет этого исполнитель знает, кто пришел, сколько людей пришло, исполнителю легко устраивать недоразумения вступать в сговор с участниками.

Также Кабинет министров должен принять огромный перечень подзаконных актов, чтобы аукционы заработали. На Кабмин часто жалуются в оперативности принятия нужных бумаг, поэтому ему нужно успеть к запуску рынка с 1 июля.

Опыт ProZorro.Продажи, на который часто ссылаются, сравнивая идеи аукционов земли онлайн, показателен. Подобную модель хотят создать для рынка земли. Если исполнительная власть успеет подготовиться, немало органов местного самоуправления готовы торговать землей онлайн, ведь это быстрее и эффективнее.

Читать также:   Земельный пай и как его продать