Купить квартиру в новостройке на первичном рынке можно только у застройщика. Для тех, кто не успел, есть еще одна возможность — покупка по договору переуступки прав у инвесторов строительства. То есть у тех, кто вложился в квартиру на этапе котлована.

В Украине соглашения, которые состоялись «по переуступке» составляют, по оценкам экспертов, до 15% от общего числа сделок на первичном рынке. И практикуются в течение всего того времени, что он в Украине существует. Одни так покупают жилье в желаемом ЖК тогда, когда у застройщика свободных квартир в нем уже не осталось, другие — потому что таким образом квартиры иногда можно «выхватить» подешевле. Третьи используют этот инструмент, чтобы законно заработать. А четвертые в результате остаются ни с чем — и без денег, и без квартиры. О том, как обезопасить себя от последнего, о том, что такое «переуступка» в реалиях украинского рынка недвижимости — ответим в данной публикации.

Что такое переуступка?

Переуступка — это заключение договора, по которому переуступаеться право на объект инвестирования. В этом случае — это право на квартиру в жилом доме, который будет построен в будущем. По сути, это перепродажа недостроенной квартиры. Но приобретается при этом не сама она, а права и обязанности инвестора по основному договору — договору с застройщиком.

Квартиры таким образом продают потому, что в момент их «покупки» на этапе котлована они значительно дешевле, чем перед сдачей дома в эксплуатацию. Иными словами — на переуступке зарабатывают. Продают и потому, что у первичного собственника могли банально измениться обстоятельства. Он мог просто передумать владеть конкретной квартирой.

А покупают их, как правило, из-за того, что «переуступка» в большинстве случаев и происходит как раз перед сдачей дома застройщиком. То есть, ждать свое жилье до тех пор, пока дом построится, вторичном покупателю нужно значительно меньше. Кроме того, нередко оказывается, что на том или ином этапе, когда даже первичный покупатель хочет стать инвестором ЖК, квартир, которые ему понравились, в доме уже просто не осталось.

Кто и зачем продает?

Эта схема приобретения жилья мало в чем отличается от других — она ​​рабочая, она законна, она распространена. Это практикуется с тех пор, как в Украине возник первичный рынок недвижимости.

Впрочем, нюансы, конечно же есть. Например, помимо классической переуступки, когда вторичный покупатель приобретает имущественные права у первичного инвестора, их могут продавать и сами застройщики.

Еще до старта продаж на новом объекте они продают имущественные права сами себе. Продают аффилированным компаниям или физическим лицам, их заменяющим, так сказать, застройщикам. И потом, когда обычный покупатель с улицы приходит и говорит, что хочет купить квартиру в этом доме, они говорят, что все квартиры уже проданы. Но есть инвесторы, которые готовы Вам переуступить. Таким образом застройщик просто еще раз зарабатывает. На этапе котлована он бы заработал меньше. Так — больше. Но для конечного покупателя, кроме увеличения стоимости квадратного метра, в этом подвоха нет.

Продают с этой же целью — заработка, и сами инвесторы. Для них инвестиции в строительство того или иного ЖК были изначально продиктованы намерением продать квартиру, когда ее стоимость будет выше.

Часто встречаются так называемые инвестиционные квартиры — с целью перепродажи. И их инвесторы бывают разные. Некоторые спешат как можно быстрее вынуть деньги и перераспределить в другой котлован, скажем, более выгодный. По сути, это инвестиционная стратегия, когда человек покупает на этапе котлована, а продает под сдачу в эксплуатацию, зарабатывая на увеличении стоимости квадратного метра. Второй покупатель, в свою очередь, исключает риски долгостроя, период ожидания за него прошел другой человек со своими деньгами, но при этом он платит большим ценником и сразу.

В среднем в сегменте жилья «комфорт» и в объектах, имеющих устойчивый спрос, за цикл строительства рост цены квадратного метра будет до 25-30%.

В некоторых случаях переуступку инициируют банки, например, если первоначальный покупатель квартиры нарушает условия кредитного договора: не платит или банк должен доказать его неплатежеспособность.

Покупка переуступки с кредитом практически тоже самым, что и оформление ипотеки с первоначальным взносом.

В этом случае, новый покупатель по договору переуступки покупает и права на будущую квартиру, и обязательства по кредиту, который, в принципе, может быть частично погашен. Но срок по кредиту может быть длиннее, чем сроки ввода в эксплуатацию дома. Поэтому здесь уже все будет зависеть от финансовых возможностей покупателя. Он или сразу гасит чужой кредит, или выплачивает его в соответствии с первоначальным договором с банком. Выбрать программу кредитования уже не получится.

Проще говоря, Вы по договору переуступки покупаете не только права на будущую квартиру, но и обязанности выплачивать ее в дальнейшем по тем условиям, которые прописаны в первоначальном договоре. Будь то ипотека, или рассрочка. При этом, последнее — не редкость. Переуступка действительно возможна и при выплате полной стоимости квартиры, и при частичной.

Иногда продавцами становятся инвесторы, для которых квартира не была изначально целью заработать. Которые покупали ее для себя, но в процессе передумали. Причем причину, по которой передумали, вторичном инвестору следует изучить как можно пристальнее. Ведь здесь могут крыться проблемы, по которым вожделенное жилье останется с ним только на бумаге. Или в мечтах.

В чем опасность?

Два главных риска, связанных с покупкой квартиры по переуступке — то, что она может быть расположена в «проблемном» ЖК — у застройщика возникли сложности, мешающие ему завершить строительство, а также продажу одновременно нескольким покупателям.

Все возможные риски идут не через договор переуступки. Сама квартира тут ни при чем. Риски могут быть только начальными, идти с основного договора. То есть, могут прийти как наследие к новому инвестору. Поэтому сначала необходимо тщательно оценивать только объект, застройщика и основной договор.

Многое здесь зависит от желания застройщика достроить объект. Чтобы в процессе строительства финансовые потоки были распределены так, чтобы он имел возможность достроить, потому, что не все замороженные стройки изначально проектировались, как замороженные.

Недостроев в Киеве хватает. По экспертной оценке, в прошлом году в столице насчитывалось около 200 недостроенных жилых объектов. В этом году в число «недостроев-долгостроев» добавились объекты банка «Аркада».

Чтобы не оказаться в итоге у разбитого корыта, а в этом случае — без квартиры, эксперты перед оформлением договора переуступки рекомендуется проверить следующее:

  • наличие у застройщика необходимых документов на землю;
  • целевое назначение участка;
  • градостроительные условия и ограничения;
  • разрешение на строительство;
  • соблюдение сроков строительства объекта строительной компанией;
  • то, что инвестор не нарушает условия основного договора с застройщиком;
  • квартира не числится под залогом в банке;
  • историю компании и ее предыдущие объекты;
  • наличие судебных разбирательств;

Важное условие соглашения по переуступке — чтобы застройщик позволил эту операцию. Это может быть прописано в договоре или отдельным документом. Если квартира не оплачена на 100%, по условию договора обязанность выплатить всю сумму переходит на нового покупателя.

Важно, чтобы юридически договор был составлен правильно и учитывал всю прозрачность сделки. В этом поможет юрист. Обязательно необходимо заверить соглашение нотариально

При заключении договора на руках у нового покупателя должен быть подписан договор переуступки, нотариально заверенная копия основного договора, а также свидетельство о все финансовых расчетах между сторонами.

Если первый инвестор находится в браке, обязательно требуется согласие супруга / супруги на переуступку. Иначе соглашение могут признать недействительным

Чтобы не попасть в «недострой», рекомендуется обратить внимание на причины переуступки — какие мотивы, почему человек захотел перепродать свою квартиру, связано ли это с качеством и ликвидностью проекта. Очень важно внимательно посмотреть на динамику строительства за последние 3-6 месяцев на этом участке и других стройках компании.

Убедитесь, что застройщик не «сливает» и не замораживает объект. Если квартира уже не первый раз в переуступке, это тоже повод задуматься. Бывали печальные случаи двойных, а иногда и тройных историй переуступок в ЖК Войцеховского, в котором делали ребрендинг, меняли название, а пострадавшие инвесторы пытались сбыть проблемную квартиру по очень заниженной цене. Люди велись на покупку 1-комнатной квартиры в Киеве за 17-20 тысяч долларов в ЖК Флагман и получали очень большие проблемы. В итоге — ни денег, ни квартиры

Известны случаи, когда одну и ту же квартиру по договору переуступки продавали несколько раз. Чтобы избежать этого, рекомендуется, сначала квартиру покупали через Фонд финансирования строительства. Это наименее рисковый вариант, при котором вероятность двойных продаж минимальная — процедура контролируются государством.

Другие способы — финансирование через целевые облигации, выпущенные институтом совместного финансирования, инвестирования в рамках форвардного дериватива, жилищно-строительный кооператив, уже более рискованные.

При этом, лучше не прибегать к варианту, когда с инвестором и застройщиком заключают отдельные договоры. Начальный инвестор, застройщик и банк (если присутствует ипотека) обязательно должны быть сторонами одного договора. И само соглашение лучше проводить непосредственно в отделах продаж. Если соглашение проводят не в отделе продаж и без фиксации перехода всех прав от одного инвестора к другому, в будущем могут возникнуть проблемы.

Сколько стоит квартира по переуступке?

Популярности продажи квартир по переуступке способствует укоренившийся миф о том, что такие квартиры дешевле за версии застройщика.

На самом деле их стоимость увеличивается пропорционально тому, как она увеличивается у застройщика. То есть, по мере готовности объекта. Именно поэтому, 60-70% покупателей на первичном рынке пытаются оплатить всю стоимость будущего жилья, тем самым застраховав себя от дальнейшего подорожания квадратных метров.

Если первый инвестор приобрел квартиру на начальном этапе и дошел до середины цикла, когда условно цена квадратного метра поднялась на 15% от начальной, логично, что он заложит удорожание стоимости в свое предложение по переуступке. Но, возможно, готов сделать скидку в случае, если ему нужно будет срочно забрать деньги.

При этом придется заплатить и комиссию застройщику, который в договоре прописывает условия по переуступке. Такая комиссия, или штраф, как его еще называют — обычно обязательное условие переуступки.

Для застройщика это просто небольшой такой дополнительный доход, который они требуют, мотивируя тем, что все-таки осуществляется работа по изменению инвестора: изменения в реестре и т.д.

Большинство девелоперов берут за эту услугу определенную процентную ставку — ее может и не быть, но в среднем по рынку она составляет от 2 до 6%. Любой квалифицированный девелопер понимает, что инвесторы в любой момент могут воспользоваться возможностью переуступки квартиры другому покупателю. Поэтому эта возможность продуманная.

При этом, договоры переуступки на рынке активно не афишируют. Часто это внутренняя кухня, а некоторые застройщики вообще ограничили подобную возможность в своих проектах, чтобы инвесторы не демпинговали цены и не разрушали план подорожания квадратного метра и продаж вообще.

Например, такое решение приняли в одном из инвестиционных комплексов в центре Киева, чем не на шутку разозлили инвесторов. Строительство длится долго, деньги вернуть и перераспределить в другие объекты не получается

Впрочем, в ходе реализации проекта наступает момент, когда определенные виды квартир исчезают из продажи у самого девелопера и здесь инвесторы могут уже не привязываться к рыночным ценам.

Но при этом не стоит забывать, что предложения от начального инвестора могут быть интересными не в плане цены, а в плане расположения квартиры в доме, видовых характеристик и планировочных решений.