Рынок земли запущен с середины лета 2021 года — историческое решение, но окно возможностей для бизнеса открывается не полностью. Несмотря на обещания о помощи украинской экономике, рынку земли нужно время, чтобы заработать на полную и пережить ограничения законом с 2021 по 2023 год.

Сначала землю могут покупать и продавать только физические лица, украинский бизнес сможет полноценно действовать на рынке с 2024 года, а иностранные граждане и компании — после решения референдума.

Рынок будет, свобода ограничена

Ключевые изменения внедряются законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (552-IX, законопроект 2178-10).

Прежде: отменяется мораторий на продажу аграрных земель. Поэтапно отменяется запрет отчуждать земельные участки сельскохозяйственного назначения частной собственности — то есть, передавать права собственности на эти участки от одного лица к другому. Правда, к 1 июля 2024 мораторий дальше будет действовать для юридических лиц.

С 1 июля землю сельскохозяйственного назначения могут приобрести не все желающие, а только граждане Украины с ограничением до 100 гектаров в одни руки. С 2024 года возможность приобретения земли появится также у украинских компаний, участниками которых являются исключительно граждане Украины, или государство, или местные общины. Для всех покупателей ограничения площади земли, которая может приобретаться, уменьшится до 10 000 га.

В то же время мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения сохранится для земель государственной и коммунальной собственности. Те, кто по закону не могут быть собственниками земли сельскохозяйственного назначения, смогут все равно приобрести ее через доверенных лиц, которые могут выступать ее покупателями.

Владельцы земли смогут также менять ее целевое назначение. Покупка земли иностранцами будет решена на референдуме. Несмотря на его результаты, землю смогут купить россияне или иностранцы в случае, если эта земля ближе чем 50 км от украинской границы.

Устранение препятствий для фермеров

С 1 июля 2021 года дается зеленый свет выкупить землю для ведения фермерского хозяйства. По закону 552-IX, это касается граждан Украины, которым:

  • принадлежит право постоянного пользования;
  • принадлежит право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
  • принадлежит право аренды земли путем переоформления права постоянного пользования в отношении указанных земельных участков до 2010 года;

При том, что в целом продавать земли государственной и коммунальной собственности будет запрещено, для фермеров сделали исключение. С 1 июля переходные положения Земельного кодекса дополняются пунктом 6 прим., согласно которому фермеры, которые получили землю в постоянное пользование, в пожизненное наследственное владение, или в аренду, смогут эти участки выкупить. Они будут иметь на это право, но могут и не выкупать, если не хотят.

Такой выкуп — это откровенно очень льготные условия. Во-первых, по нормативной денежной оценке, которая уже известна — нет каких-то дополнительных затрат. Во-вторых, с рассрочкой платежей на 10 лет. То есть, для большинства фермерских хозяйств это удобно. Однако, стоит подчеркнуть: речь идет не о фермерские хозяйства-юридические лица, а речь идет об учредителях \ голов фермерского хозяйства, именно которые удерживали земельные участки, или об их наследников.

У арендатора земли — преимущественное право на покупку. Он / она может также передать преимущественное право другому лицу, но должен письменно уведомить об этом владельца участка.

Эта норма закона неоднозначна, хотя и существовала раньше. С одной стороны, по закону арендатор имеет преференцию. С другой стороны, арендаторами земли являются по большей части юридические лица.

После старта рынке они не смогут выкупить землю, потому что им это запрещено до 2024 года.

Уже сейчас можно нарисовать простейшую схему, которая будет использоваться, если, скажем, общество с ограниченной ответственностью, сельскохозяйственное, хочет выкупить земельный участок.

Договаривается директор со своим работником, работнику предоставляют заем целевой на приобретение конкретного земельного участка, этот договор займа одновременно будет подтверждать легальность происхождения средств, как необходимо подтверждать при покупке земельного участка.

В то же время этим же договором предусматривают условие, что приобретенный земельный участок должен быть передан обществу в аренду на 50 лет с минимальной арендной платой. Затем уже юридическое лицо ее выкупит после 2024 года. Эта схема с использованием физических лиц, можно предположить, что она будет очень популярной, поскольку больше всего заинтересованы в земле как раз юридические лица.

Купить землю онлайн

Для продажи земель запустят электронные аукционы — их регулирует законопроект 2195. Когда он вступит в силу, землю можно купить через мониторинг объявлений, переговоры или собственный поиск, или через электронные торги.

Торги будут проводиться в форме электронного аукциона в режиме реального времени в сети Интернет через электронную торговую систему, находящегося в государственной собственности.

Участник должен будет оплатить регистрационный и гарантийный взносы и представить закрытое ценовое предложение. На основании протокола о результатах земельных торгов заключается договор купли-продажи соответствующего земельного участка.

Как подготовиться фермерам и землевладельцам?

Для тех, кто имеет фермерские хозяйства или просто земельный участок, важно провести внутренний аудит участков и договоров аренды. После этого землю можно будет продавать и покупать без лишних проблем.

Даже если Вы не планируете продавать или покупать землю, провести аудит в реестрах все равно будет полезным. На Государственном земельном кадастре немало жалоб из-за технических ошибок: земельные участки в нем могут накладываться друг на друга, данные могут содержать технические ошибки или их может не быть вообще. Для владельцев эта ситуация может сыграть злую шутку, особенно, если вдруг придется отстаивать свои права в суде.

Проверять, есть ли проблемы у земельного участка или нет, лучше с юристом-адвокатом узкой специализации — в земельном праве. Самостоятельно это будет сделать трудно, а из-за нехватки опыта кейсов в судах обычный человек может не увидеть проблемы в документах, где, на первый взгляд, все удовлетворительно.

Тем не менее, самостоятельно можно сделать проверку.

Проверить правоустанавливающий документ

Это выдержка из Государственного реестра прав — там обязательно нужно обратить внимание на основание возникновения права собственности. Если таким основанием является решение горсовета или приказ Главного управления Госгеокадастра, нужно найти соответствующий приказ.

Если в основании указано какой-то договор, договор купли-продажи земельного участка, договор дарения, свидетельство о праве на наследство — нужно требовать \ искать предыдущий правоустанавливающий документ. Это правило также касается и покупателей участков, которым нужно требовать первичный правоустанавливающий документ у продавцов.

Также можно проверить права собственности на земельный участок в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Однако это право могло не регистрироваться, потому что реестр ввели в 2013 году. В этой ситуации все равно нужно будет искать оригинал правоустанавливающего документа.

Убедиться, где находится земельный участок

Координаты участка должны совпадать с тем, где Вам показывают его местонахождения. Участок должен находиться на публичной кадастровой карте, но не накладываться на грани других участков. Вас также должно устраивать его целевое назначение.

Понять историю земельного участка

Это задача сложная, так как для этого нужно понять работу портала Государственного фонда документации землеустройства. Там можно получить копию документации землеустройства, которая касается земельного участка и показывает ее историю. Этот документ однозначно настоящий и его достоверность не может быть поставлена под сомнение.

Всегда полезно будет проверить историю земельного участка, так как он может быть приобретен неправомерно, его целевое назначение могло быть неправомерно изменено, переход участка может обойтись с нарушением закона. Если не обращать внимания на эти детали, земельный участок можно будет потом отвоевывать в судах или потерять. Юристы по земельному праву обращают внимание, что сейчас началась активная деятельность на истребование земельных участков незаконного владения и возврата их в государственную собственность.

Купля-продажа после старта рынка

Если Вы продавец земельного участка, кроме проверок по реестрам, важно определиться с моментом продажи. Здесь дело не в том, когда прогнозируют рост цен на земельные ресурсы. В зависимости от того, сколько еще земля будет в аренде, цена для продавца будет выгодной или наоборот.

Если у владельца земли подписан контракт на 10 лет — эта земля не интересна никому, кроме того, кто ее сейчас арендует. Цена такого актива будет ниже из-за наличия договора аренды.

Однако, если участок свободен от аренды или аренда скоро заканчивается — нет договора аренды, с которым покупателю нужно будет что-то сделать. Он просто покупает актив и пользуется участком, как захочет. Это увеличивает привлекательность этого актива — цена будет выше и можно торговаться.

Продать землю не сложно, это будет обычный договор купли-продажи с нотариальным удостоверением. Нотариус будет требовать подтверждения источников происхождения средств от покупателя.

А вот продавцов ждет больше работы перед покупкой земельного участка. Проверить потребуются следующие пункты:

  • наличие кадастрового номера;
  • регистрацию участка в Госгеокадастре;
  • регистрации прав;
  • есть ли аренда участка;
  • если есть — когда заканчивается и возможно ли автоматическое обновление аренды;

Вы не сможете продать земельный участок, если не будет кадастрового номера или участка не будет на публичной кадастровой карте.

Если земельный участок не зарегистрировано, владельцу необходимо будет обратиться в землеустроительную организацию для изготовления технической документации по установлению (восстановлению) границ земельного участка в натуре и внесения информации о нем в Государственный земельный кадастр.

Перед покупкой можно проверить, нет ли в отношении земельного участка любых арестов или других обременений, препятствующих продажи земельного участка. Владелец земельного участка, который продает ее, не должен быть в Едином реестре должников. Если присутствует один или иной факт, нотариус откажется заверить договор купли-продажи.

Казалось бы, покупка / продажа земли — процесс сложный, но на самом деле не сложнее, чем покупка любой другой недвижимости.