Бывшие паи, которые сегодня являются земельными участками в собственности крестьян, чаще всего находятся в аренде с невыгодными условиями. Крестьяне часто не знают элементарных правил заключения договоров, из-за чего могут быть жертвой злоупотребления. С открытием рынка земли арендодатели могут угрожать арендаторам продать участок, если условия их не будут удовлетворять — но не все так просто.

Как правильно заключить договор аренды

Договоры аренды между крестьянами и компаниями чаще невыгодные для крестьянина, чем наоборот. Причин несколько:

  • низкая юридическая и финансовая грамотность;
  • невыгодное расположение земельного участка, через которое нельзя попросить высокую цену;
  • монопольное положение крупных компаний в регионах;

Популярная история, когда договор подписывают не читая. На словах арендатор может пообещать одно, а написать в договоре совсем другое.

Популярные неблагоприятные условия для арендодателя такие:

  • несоблюдение соответствия арендной платы рыночной стоимости земельного участка;
  • осуществления оплаты в натуральной форме, не соответствует денежному эквиваленту товара по рыночным ценам;
  • отсутствие права арендодателя на одностороннее расторжение договора;
  • автоматическое возобновление договора на тех же условиях и срок — без практической возможности для арендодателя договориться с арендатором о новых условиях или отказаться от возобновления договора вообще;

Натуральная плата за аренду часто воспринимается крестьянами как данность. Они не догадываются, что она должна выплачиваться по рыночным ценам. Причем, это может означать как больше зерна за аренду участка, так и меньше — в зависимости от экономической ситуации.

Например, в прошлом году выплатили 20 кг зерна, но в следующем году подскочила инфляция и тогда арендодатель будет выплачивать меньше — 15 кг зерна. При той же оценке оплаты в натуре нужно учитывать, как оценить плату в натуре, как она индексируется и как будет меняться при изменении нормативной денежной оценки (НГО). При определении нужно также учесть, что будет в случае ухудшения или улучшения плодородия почвы.

Невыгодные условия аренды могут также быть из-за неудачного расположения участка — территориальное или экономическое. Участок может иметь менее плодородную почву и меньшую цену аренды. Или на местности доминируют одна или несколько агрокомпаний. Это может быть агрохолдинг с большим земельным банком или небольшая локальная компания, которая держит все земли вокруг села в аренде. Кроме низкой цены за аренду, в таких случаях распространена практика т.н. «Договора присоединения».

Компания, которая составляет договор, устанавливает определенные условия — Вы или на них согласны и заключаете договор, или не согласны. Изменить эти условия фактически невозможно. Поэтому главное средство обеспечения нормальных условий договора — отсутствие монополизма и наличие конкуренции.

Когда арендатор понимает, что собственник может пойти в соседние предприятие фермерского хозяйства и там ему предложат больше — вот тогда он уже заботится больше о реальных интересах собственника земельного участка

Как должен выглядеть договор аренды

Юристы выделяют две части договора аренды земельного участка — существенные условия и дополнительные, о которых договариваются стороны. Без наличия существенных условий договора он будет считаться таким который не был заключен.

Сюда включают:

  • идентифицированный объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
  • дата заключения и срок действия договора аренды;
  • арендная плата: ее размер, порядок внесения и индексации, способы и условия расчетов, ответственность за ее неуплату;

Срок действия договора аренды земли зависит от ряда условий. В общем, он не может превышать 50 лет. Это также касается земель, которые предоставляют для строительства или обслуживания построенного объекта. Для них минимального срока аренды нет. Зато он есть для земель, где ведется товарное с/х производство, фермерское хозяйство или личное крестьянское хозяйство — арендовать такую ​​землю можно не менее, чем на 7 лет. Не менее чем на 10 лет может быть срок аренды для с/х земель, на которых проводилась мелиорация. В этом случае, в договор аренды включается обязательство арендатора инвестировать в модернизацию мелиоративных систем.

Срок аренды с/х угодий в пределах горного отвода, который предоставили для месторождений нефти или газа, определяют учитывая сроки начала строительства скважин / производственных сооружений и сроков, когда их эксплуатируют.

Основания и периодичность пересмотра арендной платы можно установить договором. Причинами пересмотра могут быть, например, изменение условий хозяйствования, изменение нормативной денежной оценки земельного участка, ухудшение состояния арендованного земельного участка по вине арендатора (документально подтверждено), и тому подобное.

Если арендная плата не пересматривалась по вине арендатора, и на предложение об изменении условий договора арендатор отвечает отказом, арендодатель может обратиться с иском и соответствующим документальным подтверждением уклонения арендатора от изменений условий договора в суд с требованием об изменении или прекращении договора

Любые другие условия также могут быть в договоре — по соглашению сторон. Также есть немало общих правил, которые работают автоматически в отношениях между арендодателем и арендатором. Они регулируются законодательством, и не зная их, можно не заметить обман.

Например, исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Увидев в предложенном арендатором проекте договора противоположное положение, арендодатель сможет настоять на той редакции, которую предлагает закон

Как подготовиться к переговорам по аренде

Прежде чем заключать договор аренды, проверьте все документы на Ваш земельный участок. Убедитесь, что у Вас документы именно на земельный участок — это не земельный пай. Право собственности на земельный участок, выделялась в 2013 году, сказывается государственным актом. Если это право оформляли в 2013-2014 годах — может быть свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. Если оформляли после 2014 года или сегодня — право собственности заверяют выписку из Государственного реестра прав.

Если этих документов нет, а вместо документов на участок есть документы на земельный пай — нужно обратиться в местные органы для выделения пая в натуре и оформления его как земельный участок. Кроме документа права собственности, земельный участок должен иметь кадастровый номер, точное местонахождение и быть внесенным в кадастровую карту.

Следующее задание владельца земли — оценить рыночную ситуацию. Сейчас цена земли и аренды сильно зависит от географии и конкуренции. Для оценки условий аренды конкретного земельного участка лучше брать не среднестатистические условия по Украине, а по конкретному расположению и району.

Прежде всего стоит обращать внимание на срок аренды и размер арендной платы. Эти вещи, как правило, взаимосвязаны — чем больше срок аренды, тем больше арендная плата.

Изучение рынка в регионе позволит понять минимальный показатель арендной платы, от которого потом можно отталкиваться в переговорах. После того, как Вы поняли условия аренды на Вашей территории, сделайте перечень желаемых изменений в договоре. Теперь сообщайте арендатору о желании изменить договор. И можно идти переговариваться.

Во время переговоров нормально брать экземпляр договора на несколько дней или дольше и изучить его условия. Если арендатор требует от Вас читать договор только у себя в офисе и запрещает выносить неподписанный экземпляр для изучения — это неприемлемо.

Желательно сопровождать процесс заключения договора с земельным юристом — чтобы избежать проблем, которые могут быть скрыты за юридическим языком и которые будут непонятны обывателю.

Не торопитесь

Если после прочитанного у Вас возникло желание сразу требовать больше плату от арендатора — у Вас может не быть такой возможности. Проблемой может стать местонахождение участка, где заключить договор с лучшими условиями в принципе невозможно.

Земельный участок — это недвижимое имущество. То есть, нельзя взять земельный участок и отнести в соседнюю область, где могут быть лучшие условия. Это создает определенные проблемы, в зависимости от того, какая инфраструктура в данной местности, и насколько благоприятные условия для аграрного бизнеса

Согласно с типичным договором аренды, который утвердил Кабмин, арендодатель может пересматривать размер арендной платы в случае изменения условий хозяйствования, изменения предельных размеров арендной платы согласно налоговому кодексу, повышения цен и тарифов, и т.д. С одной стороны, собственник земли может ссылаться на этот пункт и требовать большей платы, когда растут цены. Но, размер арендной платы пересматривается по соглашению сторон. И суд будет бессилен, если другая сторона банально не согласится выполнить условия.

Первым весомым аргументом пересмотреть условия договора аренды может стать окончание его срока. Арендатор становится покладистым, если заинтересован сохранить себе земельный участок. Вторым аргументом с 1 июля 2021 года стала возможность продать участок — но и здесь есть нюансы.

Сам по себе этот аргумент юридически слаб. Потому что если продать участок — договор аренды все равно сохраняется. Все равно им будет пользоваться арендатор, если иное не предусмотрено договором (как правило, не предусмотрено). Это создает определенные хлопоты, так как это основание можно использовать для пересмотра условий. Для арендатора это является неудобством так как он не знает, кто будет покупателем. Может, покупатель, найдет возможность каким-то образом разорвать договор.

Договор об аренде земельного участка чаще всего заключается крестьянами-пайщиками, поэтому грамотнее использовать этот ресурс будут уже их дети. Это их не страхует от невыгодных условий аренды или злоупотреблений арендаторов. Несмотря на открытие рынка земли, ее аренда никуда не денется — а для заключения выгодной сделки достаточно времени, простых правил и юридического сопровождения.

Читать также:   Купля-продажа земли. Что надо знать о документах?