Уплата неполной стоимости аренды или отказ ее платить вообще, арендатор, который без разрешения владельца квартиры сдает ее в субаренду, отказ выселяться из квартиры после окончания срока договора — вот неполный перечень проблем, с которыми сегодня сталкиваются украинские «рантье». Часть из них можно решить или в судебном порядке, или же неформально.

Однако судебный порядок будет действенным только в том случае, если Вы сдаете квартиру официально. Однако, из-за того, что в Украине налоги с такого дохода уплачиваются в десяти случаях из ста, сделать это могут единицы. Как легализовать арендные деньги, какими налогами облагается сдача жилья и с какой периодичностью их платить?

Легальная аренда: договор аренды дороже денег

Согласно украинскому законодательству, если арендодатель не платит налоги с дохода, полученного от сдачи в аренду своей квартиры, его могут оштрафовать. Кроме того, если договор аренды не зафиксировано в налоговой, судиться или решать возможные проблемы с недобросовестными арендаторами в правовом поле будет невозможно.

Для самых арендаторов официальный договор — возможность получить временную регистрацию. Она фактически временная прописка, что позволяет получать административные, медицинские и другие услуги на месте фактического проживания.

При этом бежать в налоговую украинцы все-таки не спешат. Во-первых, из-за откровенного непонимания того, почему арендные налоги вообще нужно платить, что это по факту дает арендодателю. Во-вторых, из-за размера этих налогов.

Сегодня легализуют свой доход и уплачивают налоги менее 10% владельцев квартир. Большинство арендодателей принимают налоговые и финансовые риски убытков от арендаторов ради получения выгоды в 6-18%. В зависимости от структуры сделки с арендатором

Как лучше платить: как физлицо или ФЛП?

Согласно статье 170.1.5 Налогового кодекса Украины, владелец — физическое лицо один раз в квартал должен выплачивать 18% НДФЛ (налога на доходы физических лиц) и 1,5% военного сбора. Сделать это необходимо в течение 40 календарных дней после окончания последнего дня квартала, за который владелец отчитывается в налоговой.

Кроме того, данные о доходах, полученных таким образом, нужно декларировать. Декларацию о доходах физлица подают один раз в год — до 30 апреля следующего за отчетным года. В декларации нужно указать сумму полученного дохода и налоги, которые из него выплачивались в течение года. При этом отдельно задекларировать доходы от аренды нельзя.

Если Вы сдаете квартиру, то не можете прийти в налоговую и задекларировать эти доходы отдельно. Все это декларируется суммарно — раз в год. В декларацию кроме доходов от аренды нужно включить все доходы, полученные от всех видов деятельности в течение года

Если арендодатель живет исключительно за счет арендных денег, имеет смысл попробовать стать «единщиком» — выбрать единый налог, зарегистрировавшись предпринимателем. Дело в том, что ФЛП третьей группы платят только 5% единого налога и 1100 гривен ЕСВ — единого страхового взноса. ЕСВ начисляется ежемесячно, но уплачивается ежеквартально. Единый налог также выплачивается раз в три месяца.

При этом нужно помнить, что налоговая ограничивает в праве стать «единщиком» тех арендодателей, площадь квартиры которых превышает 100 кв. метров.

Если у Вас квартира площадью более 100 кв. метров — например, 130 кв. метров — то Вы можете часть налогов выплачивать как ФЛП, а за остальную квадратуру — как физлицо.

В некоторых случаях зарегистрироваться как ФЛП, чтобы платит арендные налоги, невозможно. Например, если арендодатель — чиновник, который находится на госслужбе.

Чем грозит невыплата налогов с аренды?

Несмотря на сегодняшнюю риторику государства о том, что уклонение от уплаты налогов — по сути кража у государства, декларирование доходов все равно зависит исключительно от добросовестности самого гражданина.

Налоговая не может следить за каждым, выискивая у него необлагаемые доходы

Вместе с тем, это не означает, что налоговики этого не делают. И способов найти арендодателей, которые не платят, у них много. Инспекторы проверяют объявления о сдаче квартир в интернете и опрашивают консьержей. О том, что квартира арендуется, могут сообщить соседи, с которыми арендаторы поссорились или, например, затопили. Конечно же, сообщить об этом налоговиков могут и сами арендаторы, которым чем-то насолили владельцы.

Кроме этого, источником информации для налоговой могут быть риелторы, которые работают официально. Дело в том, что они обязаны один раз в квартал представлять в налоговую отчетность по договорам аренды, которые заключались при их посредничестве. Если договор заключается на срок от трех лет, его по закону нужно заверить у нотариуса, который обязан об этом отчитаться в налоговой.

Если срок договора составляет от 3 лет, он подлежит нотариальному оформлению. Да, нотариальное оформление у нас стоит дорого и будет еще дороже. Но, опять-таки, если владелец не платит налогов, то этот договор ни о чем. Он даже в суд не сможет подать, потому что первое, что ему припишут — это уклонение от налогов со всеми возможными штрафами

Следует помнить, что нотариальное оформление не бесплатное. Нотариус в этом случае за свои услуги возьмет 1% от общей суммы договора — за все месяцы аренды.

Если выясняют, что налоги не платились, арендодателю грозят штрафы:

  • Административный штраф от 51 до 136 гривен;
  • Все неоплаченные налоги плюс штрафные санкции;
  • При задержке выплаты сроком до 30 календарных дней — дополнительный штраф в размере 10% от погашенной суммы налогового долга;
  • На срок более 30 календарных дней — дополнительные 20% погашенной суммы налогового долга;
  • За больший срок взимаются дополнительные 50% налогового долга;

Как уплачиваются «арендные» налоги?

Чтобы начать выплачивать налоги с доходов, полученных от аренды, физлицу необходимо грамотно заключить договор аренды и зафиксировать его в налоговой. Если договор был заверен нотариально, этот шаг можно пропустить.

При этом размер арендной платы в договоре лучше не занижать. Так делают многие арендодатели с целью налоговой экономии.

В договоре нужно фиксировать реальную стоимость аренды, не занижать ее, чтобы уменьшить размер налогов. В противном случае, арендатор может платить ровно столько, сколько указано в договоре. И на суде ничего нельзя доказать. Судьи в этом случае будут на стороне арендатора. А владелец рискует просто недополучить доход от аренды, при этом квартира будет все равно занята

После «постановки на учет» в налоговой физлицам четыре раза в год — в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала, необходимо:

  • Подсчитать доходы от аренды квартиры;
  • Вычесть налоги — 19,5% от общей суммы дохода, полученного от аренды за этот период;
  • В налоговой по месту регистрации узнать реквизиты для оплаты и произвести оплату;

Если Вы будете платить арендные налоги как ФЛП, его для начала нужно зарегистрировать. Для этого нужно сходить в Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ), получить там специальную выписку и оформить КВЭД «Предоставление в аренду недвижимого имущества». Также все это можно сделать удаленно — на портале «Действие» . А уже потом идти с договором аренды в налоговую.

После того, как ФЛП создан, владельцу квартиры необходимо оформить отдельный счет в банке, ведь арендные деньги в этом случае должны поступать на предпринимательский счет, а не на карту физлица. Банк автоматически будет фиксировать доходы, осуществлять транзакции и отчислять необходимую сумму налогов с нового счета.