Уплата неполной стоимости аренды или отказ ее платить вообще, арендатор, который без разрешения владельца квартиры сдает ее в субаренду, отказ выселяться из квартиры после окончания срока договора — вот неполный перечень проблем, с которыми сегодня сталкиваются украинские «рантье». Часть из них можно решить или в судебном порядке, или же неформально.
Однако судебный порядок будет действенным только в том случае, если Вы сдаете квартиру официально. Однако, из-за того, что в Украине налоги с такого дохода уплачиваются в десяти случаях из ста, сделать это могут единицы. Как легализовать арендные деньги, какими налогами облагается сдача жилья и с какой периодичностью их платить?
Легальная аренда: договор аренды дороже денег
Согласно украинскому законодательству, если арендодатель не платит налоги с дохода, полученного от сдачи в аренду своей квартиры, его могут оштрафовать. Кроме того, если договор аренды не зафиксировано в налоговой, судиться или решать возможные проблемы с недобросовестными арендаторами в правовом поле будет невозможно.
Для самых арендаторов официальный договор — возможность получить временную регистрацию. Она фактически временная прописка, что позволяет получать административные, медицинские и другие услуги на месте фактического проживания.
При этом бежать в налоговую украинцы все-таки не спешат. Во-первых, из-за откровенного непонимания того, почему арендные налоги вообще нужно платить, что это по факту дает арендодателю. Во-вторых, из-за размера этих налогов.
Как лучше платить: как физлицо или ФЛП?
Согласно статье 170.1.5 Налогового кодекса Украины, владелец — физическое лицо один раз в квартал должен выплачивать 18% НДФЛ (налога на доходы физических лиц) и 1,5% военного сбора. Сделать это необходимо в течение 40 календарных дней после окончания последнего дня квартала, за который владелец отчитывается в налоговой.
Кроме того, данные о доходах, полученных таким образом, нужно декларировать. Декларацию о доходах физлица подают один раз в год — до 30 апреля следующего за отчетным года. В декларации нужно указать сумму полученного дохода и налоги, которые из него выплачивались в течение года. При этом отдельно задекларировать доходы от аренды нельзя.
Если арендодатель живет исключительно за счет арендных денег, имеет смысл попробовать стать «единщиком» — выбрать единый налог, зарегистрировавшись предпринимателем. Дело в том, что ФЛП третьей группы платят только 5% единого налога и 1100 гривен ЕСВ — единого страхового взноса. ЕСВ начисляется ежемесячно, но уплачивается ежеквартально. Единый налог также выплачивается раз в три месяца.
При этом нужно помнить, что налоговая ограничивает в праве стать «единщиком» тех арендодателей, площадь квартиры которых превышает 100 кв. метров.
Если у Вас квартира площадью более 100 кв. метров — например, 130 кв. метров — то Вы можете часть налогов выплачивать как ФЛП, а за остальную квадратуру — как физлицо.
В некоторых случаях зарегистрироваться как ФЛП, чтобы платит арендные налоги, невозможно. Например, если арендодатель — чиновник, который находится на госслужбе.
Чем грозит невыплата налогов с аренды?
Несмотря на сегодняшнюю риторику государства о том, что уклонение от уплаты налогов — по сути кража у государства, декларирование доходов все равно зависит исключительно от добросовестности самого гражданина.
Вместе с тем, это не означает, что налоговики этого не делают. И способов найти арендодателей, которые не платят, у них много. Инспекторы проверяют объявления о сдаче квартир в интернете и опрашивают консьержей. О том, что квартира арендуется, могут сообщить соседи, с которыми арендаторы поссорились или, например, затопили. Конечно же, сообщить об этом налоговиков могут и сами арендаторы, которым чем-то насолили владельцы.
Кроме этого, источником информации для налоговой могут быть риелторы, которые работают официально. Дело в том, что они обязаны один раз в квартал представлять в налоговую отчетность по договорам аренды, которые заключались при их посредничестве. Если договор заключается на срок от трех лет, его по закону нужно заверить у нотариуса, который обязан об этом отчитаться в налоговой.
Следует помнить, что нотариальное оформление не бесплатное. Нотариус в этом случае за свои услуги возьмет 1% от общей суммы договора — за все месяцы аренды.
Если выясняют, что налоги не платились, арендодателю грозят штрафы:
- Административный штраф от 51 до 136 гривен;
- Все неоплаченные налоги плюс штрафные санкции;
- При задержке выплаты сроком до 30 календарных дней — дополнительный штраф в размере 10% от погашенной суммы налогового долга;
- На срок более 30 календарных дней — дополнительные 20% погашенной суммы налогового долга;
- За больший срок взимаются дополнительные 50% налогового долга;
Как уплачиваются «арендные» налоги?
Чтобы начать выплачивать налоги с доходов, полученных от аренды, физлицу необходимо грамотно заключить договор аренды и зафиксировать его в налоговой. Если договор был заверен нотариально, этот шаг можно пропустить.
При этом размер арендной платы в договоре лучше не занижать. Так делают многие арендодатели с целью налоговой экономии.
После «постановки на учет» в налоговой физлицам четыре раза в год — в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала, необходимо:
- Подсчитать доходы от аренды квартиры;
- Вычесть налоги — 19,5% от общей суммы дохода, полученного от аренды за этот период;
- В налоговой по месту регистрации узнать реквизиты для оплаты и произвести оплату;
Если Вы будете платить арендные налоги как ФЛП, его для начала нужно зарегистрировать. Для этого нужно сходить в Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ), получить там специальную выписку и оформить КВЭД «Предоставление в аренду недвижимого имущества». Также все это можно сделать удаленно — на портале «Действие» . А уже потом идти с договором аренды в налоговую.
После того, как ФЛП создан, владельцу квартиры необходимо оформить отдельный счет в банке, ведь арендные деньги в этом случае должны поступать на предпринимательский счет, а не на карту физлица. Банк автоматически будет фиксировать доходы, осуществлять транзакции и отчислять необходимую сумму налогов с нового счета.