Инвестиционная квартира «под сдачу» — как выбрать и сколько можно заработать
Поскольку в Украине отсутствует развитый фондовый рынок, надежных инструментов для инвестирования у нас не так много. Однако, их доходность, учитывая уровень рисков в стране, достаточно высока. Тем не менее, в последние годы на фоне роста предложения жилья, в Украине набирает популярность покупки «инвестиционных квартир» под сдачу.
Кроме заработка на их продаже по договору переуступки, это и классическая модель квартиры под сдачу. Чаще всего это «однушки», которые создают определенные перекосы на строительном рынке.
Как изменилась доходность арендных квартир?
В рейтинге самых популярных инвестиций традиционно лидируют депозитные вклады и недвижимость. Во время кризисов популярность последних особенно возрастает.
В Украине практикуют в основном два вида «квартирных» инвестиций: приобретение квартир на первичном рынке на этапе котлована и на вторичном — под сдачу. В первом случае зарабатывают на перепродаже имущественных прав на квартиру, которая на этапе котлована может стоить на 30% дешевле, чем на момент ввода дома в эксплуатацию. Однако, несмотря на сравнительно высокую доходность, этот способ достаточно рискованный из-за возможности попасть в долгострой.
При покупке инвестиционной квартиры под сдачу Вы рискуете меньше. Разве что неправильно выберете квартиру и не сможете сдать так выгодно, как рассчитывали. Но и доходность в такой инвестиции ниже.
Впрочем у участников рынка недвижимости оценка доходности ниже. Еще год назад этот показатель был на уровне 10%. Но сегодня неплохой доходностью считается уже 6-8% в год.
Более интересные в плане прибыльности доходные апартаменты — когда инвестор покупает одну или несколько квартир и передает их в управление управляющей компании. В этом случае можно говорить о прибыльности в 12-15%.
Прибыльные апартаменты — квартира в комплексе, который построен специально под аренду : с единым стандартом ремонтов, наполнение мебелью и техникой, единому стандарту управления, единственной качеством сервиса. На сегодня это довольно неплохая альтернатива обычной аренде.
Кроме высокой доходности, инвесторы в этом случае освобождают себя от головной боли с арендаторами, их поиском, вселением, выселением и обслуживанием. По сути, в этом случае приобретается уже готовый бизнес, который обеспечен квадратными метрами.
Впрочем, в Украине такое инвестирование пока не пользуется высоким спросом. Однако, эта тенденция медленно, но уверенно набирает обороты.
Кто и почему укладывается в арендный бизнес?
Несмотря на то, что доходность инвестиционной квартиры «под сдачу» в последнее время снизилась, украинская жилая недвижимость в этом плане все еще дает фору другим странам — арендный бизнес у нас все чаще покупают иностранцы из Израиля, Турции, Франции и США.
Даже учитывая пониженную доходность, наш вторичный все равно выгоднее иностранным инвесторам. Например, в Турции доходность аренды — 4-5%, в Израиле еще меньше — 4%. Граждане этих стран покупают у нас или ликвидный новострой, или квартиры в дореволюционных домах. Делают там ремонт, зарабатывают на посуточной аренде, лет через 5 отражают стоимость и обновляют квартиру.
Впрочем, все больше «посуточных» профессиональных рантье появляется и среди украинцев.
Долгое время покупка квартиры под сдачу посуточно действительно была более рентабельна, чем при долгосрочной аренде — доходность в этом случае не опускалась ниже 15% в год. Окупиться такая квартира могла уже через 5-8 лет. Сегодня, когда рынок посуточной аренды фактически умер, быстрая окупаемость под вопросом.
Последняя категория «арендных» инвесторов — это украинцы, которые в первую очередь стремятся сохранить свои деньги, а потом их приумножить. В этом случае покупают квартиры в относительно новых домах и зарабатывают на долгосрочной аренде.
Здесь ликвидными будут дома, не старше условно 2005 года. И в целом — чем меньше времени прошло от введения дома в эксплуатацию, тем меньше износ квартиры, а значит и меньше нужно вкладывать в ее внешней и внутренний вид. Ликвидность у такого лота выше.
Если квартира выбирается под сдачу в новостройке, неплохим вариантом для будущего арендодателя может стать ремонт от застройщика — 250 гривен за м2 при том, что самостоятельный будет стоить не менее 600-1000 гривен за м2.
Нюансы выбора квартиры под сдачу
Случаев, когда под сдачу покупается «неликвид» — масса. Неопытные рантье считают, что квартира возле метро — это все, что нужно арендаторам, а значит это дорого и выгодно. И не важно, что это убита хрущевка под реновацию, где нет ни инфраструктуры, ни территории, по сути ничего, кроме близости к метро. Соответственно, такую квартиру потом месяцами не могут сдать, а ее окупаемость затягивается.
Несмотря на то, что арендные деньги — это всегда об очень глубоком погружении, самостоятельный арендный бизнес в Украине был, есть и будет. Правда его успешность зависит от готовности арендодателя следовать нескольким правилам.
- Исходя из последних законодательных инициатив готовьтесь, что придется работать «по-белому»: минус — это налоги, а плюс — арендаторы не смогут угрожать налоговой.
- С момента подписания договора аренды у Вас, как у владельца, ограниченное право собственности. Не Ваша в период сдачи и «начинка» в ней — мебель, бытовая техника и тому подобное. Командовать, что и куда переставить, курить в квартире или нет, заводить животных, владелец не имеет права.
- Карантин продемонстрировал, что нужно иметь наготове программу удержание арендатора. Заранее определите с учетом Ваших денежных ожиданий, на что Вы готовы, а на что нет. Это могут быть какие-то фишки типа разрешения домашних животных и тому подобное.
- Не пренебрегайте «прибыльным» дизайном. В этом случае дизайнер меняет вид квартиры, руководствуясь не Вашим пожеланиям, а «конъюнктурой сдачи». Иными словами, он лучше знает, какой должна быть квартира в ближайшие год-два-пять, чтобы ее снимали.
- По такому же принципу делайте и ремонт. Сделав ремонт «как для себя», будьте готовы к тому, что и сдать квартиру Вы сможете только себе. Профессиональный мастер знает, ремонт он сдаст, а какой — нет.
Какие квартиры покупать под сдачу?
Первый универсальный вариант — однокомнатные квартиры площадью 40-45 метров, что подойдут как одному человеку, так и паре. Второй вариант — трехкомнатная квартира, которая будет сдаваться нескольким людям. Из-за карантина и падения доходов населения совместная аренда сегодня как никогда в тренде.
Существенно изменились предпочтения украинцев в том, что касается расположения арендных квартир. Если раньше считалось, что выигрышный вариант — квартира у метро, то сегодня его близость уже не имеет решающего значения.
Сегодня значительный спрос на жилье вблизи деловых кластеров. Успех, если Ваш дом поблизости от бизнес-центра. Или даже в радиусе 7-10 км — электросамокаты в работающей молодежи сегодня в большом почете.
Модель трудовой миграции с левого берега Киева на правый уже давно дала сбой. Сегодня люди уже не ездят каждый день на работу на общественном транспорте, а больше ценится опция, когда работа, жилье и вся необходимая инфраструктура вблизи друг от друга.
Поэтому выигрышный вариант — район с очень развитой внутренней инфраструктурой, откуда кроме, как на работу, выезжать просто не нужно. Если такую квартиру подобрать не удается, лучше не рисковать и купить жилье под сдачу вблизи от центральных деловых районов.
В любом случае, повышенным спросом арендаторов сегодня пользуются новостройки с закрытой экосистемой и развитой внутренней инфраструктурой.
Локдаун лишний раз показал нам, что «мой дом — крепость». Но потому, что мы стали много времени проводить дома, важна не только функциональность такой квартиры, но и ее эстетика.
Хорошую рентабельность при сдаче в аренду сегодня показывает и киевское предместье. Эти места особенно ценятся в тех арендаторов, которым не нужно каждый день ездить в Киев на работу. Это прекрасные места для жизни — низкая этажность, качество воздуха. Для тех, кто на удаленной работе, это сейчас очень востребовано.
Также рекомендуем обращать внимание на квартиры не только в Киеве, но и в других украинских городах — миллионниках. Времена, когда ликвидными считались только столичные квартиры, давно прошли.
Украинский рынок аренды сейчас очень большой и вместительный, и сегодня это не только Киев, но и Харьков, и Одесса, и Львов и т.д. С учетом того, что нам по большому счету выезжать сегодня особо некуда, квартиры под сдачу в других крупных украинских городах — отличный вариант.