Инвестиции в недвижимость уже не первый год лидируют в Украине на фоне снижения ставок по депозитам. Жилую выбирают те, кому важна понятная инвестиция. Коммерческую — те, кому важна более доходная, но при этом и более рискованная.

Как правильно инвестировать в последнюю, какие объекты прибыльнее больше других, из каких инвестиций в коммерческом сегменте можно стартовать, все подробности попытаемся разобрать в этой статье.

Когда говорят об инвестициях в жилую недвижимость, речь идет либо о покупке для дальнейшей сдачи в аренду , или же продажи по переуступке. В коммерческой недвижимости — офисной, торговой, складской, гостиничной, схемы аналогичны. Инвестиции в этом сегменте можно рассматривать со стороны вложений в девелопмент, а также покупки уже построенного функционирующего объекта с возможностью сдачи в аренду или перепродажи в перспективе.

На сегодня, учитывая отсутствие заемного финансирования, о строительстве новых объектов коммерческой недвижимости задумываются те девелоперы, которые располагают собственными средствами и понимают, что негативный эффект на экономику в результате распространения пандемии рано или поздно будет сведен к минимуму, а пострадавшие рынки будут постепенно восстанавливаться.

Доходность и риски

Инвесторы в первую очередь оценивают доходность такой инвестиции. В сегменте жилой недвижимости она на порядок ниже, чем в коммерческой. Например, ставки капитализации на лучшие объекты в офисной недвижимости в Киеве в 2020 году составили 11-12%. Это все еще один из самых высоких показателей в Европе, который подтверждает, что рынок Украины более рискованный.

Для сравнения, в Варшаве, где рынок офисной недвижимости развивается гораздо активнее и успешнее, ставка капитализации составляет 4,7%. Офисное здание в этом городе, приносит, допустим, арендный доход в 5 млн долларов, стоит гораздо дороже, чем такой же объект в Киеве, который генерирует те же 5 млн долларов. Исходя из этого, рыночная стоимость здания в Варшаве, составляет 106 млн долларов (5000000 / 4,7%), а в Киеве здание с таким же арендным доходом будет стоить чуть более 45 млн долларов (5000000/11%) . Разница существенная.

Читать также:   Инвестирование в недвижимость

Безусловно, такое сравнение не учитывает доступность заемного финансирования. Тем не менее, если инвестор представляет, как улучшить арендный доход, например, офисного здания, верит в восстановление экономики страны и стабилизации показателей рынка офисной недвижимости, тогда есть смысл в приобретении объекта.

Коммерческая недвижимость — наиболее устойчивый вариант для инвестиций, в частности, с целью сохранения капитала, более консервативный сегмент по сравнению с другими отраслями экономики.

Начиная с 2014 года по настоящее время в Украине практически полностью отсутствует кредитование девелоперских проектов. Все проекты коммерческой недвижимости, которые сейчас находятся на этапе строительства или на этапе активного проектирование развиваются в основном за счет собственного капитала. Однако, иностранные инвесторы сегодня осторожны в принятии решений относительно нашего рынка, так как не видят гарантий для своих вложений и возможность получения ожидаемого уровня дохода в долгосрочной перспективе.

Ставки капитализации в том числе отражают уровень риска. Чем выше ставка, тем более рискованным считается рынок. Например, арендные ставки в офисном сегменте Польши равны украинским, но стоимость актива более чем вдвое больше, потому что ставка капитализации более чем вдвое меньше.

Необходимо понимать, что инвесторы вкладывают деньги с единственной целью — вернуть их в будущем и получить дополнительный заработок. По-прежнему главными факторами, которые отталкивают потоки инвестиций в сегмент коммерческой недвижимости, является слабая экономика страны в целом, боевые действия на Востоке Украины, коррупция, непрозрачные схемы взаимодействия предпринимателей и государства.

Склады, офисы или ТЦ?

Офисная недвижимость — достаточно понятный и наиболее стабильный сегмент для инвестирования при условии, что объект генерирует постоянный надежный денежный поток, без резких колебаний с точки зрения показателей заполняемости и арендных ставок.

В течение предыдущих нескольких лет сегмент офисной недвижимости Киева постепенно восстанавливался, учитывая низкие показатели вакантности, повышенный спрос на помещения качественных объектов и низкие темпы роста нового предложения. Во время кризиса рынок вошел с относительно устойчивыми позициями. Однако, распространение пандемии и карантинные мероприятия повлияли на снижение спроса, что оказало давление на арендные ставки. Рынок перешел на сторону арендатора.

Наиболее ликвидными являются офисные здания, общей площадью до 10000 м2, с правильной планировкой, с достаточным количеством парковочных мест, с правильно оформленными документами на землю и на объект. Но таких на рынке крайне мало. Наибольшим спросом пользуются объекты с арендаторами, с долгосрочными договорами аренды.

Сегмент торговой недвижимости — один из наиболее пострадавших в результате распространения пандемии. Строительство крупных торгово-развлекательных центров в Киеве и Украине в целом не останавливается. Речь идет о проектах в высокой стадии реализации. Чаще всего объекты финансируются украинскими компаниями из доходов в других сферах. При условии, что в целом структура их доходов в других бизнесах не ухудшится, компании склонны продолжать строительство ТРЦ. Завершение реализации проектов и их запуск — единственная возможность сохранить и вернуть вложенные средства.

Скорее всего, крупных сделок по покупке готовых ТЦ / ТРЦ пока не будет ввиду того, что потенциальный покупатель, оценивая все риски, ожидает определенный дисконт, а потенциальный продавец, считая, что кризис кратковременная, ситуация стабилизируется и объект вернется к докарантинным показателям, не готов снижать цену и продавать ниже стоимости строительства.

Складская недвижимость стала устойчивой в текущем кризисе. Онлайн-торговля и в карантин была драйвером спроса на такие помещения, но локдаун существенно усилил эту тенденцию. Вакантность остается на уровне 1-3%. Рост спроса и арендных ставок вызывает интерес к этому сегменту у девелоперов и инвесторов, но чаще в системных крупных игроков, которые понимают, что могут выиграть на объеме.

Сравнивая ставки аренды в лучших активах за «квадрат» находятся на уровне 5 долларов / м², а себестоимость строительства — 500 долларов / м² без учета стоимости земли. То есть показатель окупаемости в сегменте получается довольно высок.

Читать также:   Украина разместила еврооблигации

Объекты гостиничной недвижимости наиболее долго окупаются по сравнению с проэктам в других сегментах коммерческой недвижимости. В текущих условиях, с учетом неопределенной ситуации на рынке туризма / бизнес-туризма, гостиничный сегмент крайне рискованный, а существующий уровень доходности объектов крайне низок. В новых условиях этот сегмент стал самым сложным с точки зрения управления и генерирования дохода. При подсчете ожидаемого уровня доходности для гостиничных объектов становится понятно, что их реальная стоимость на рынке просела. Собственники не готовы продавать такую ​​недвижимость по цене существенно ниже себестоимости строительства.

Отельеры научились быстро реагировать на кризисные ситуации, преимущественно, оптимизируя операционные расходы. Доходность гостиниц, безусловно, снизилась. Спасательным кругом для сегмента гостиничной недвижимости может стать легализация игорного бизнеса в Украине .