На фоне роста популярности вложений в жилую недвижимость за ней набирают популярность инвестиции в другую недвижимость — среди них банальные паркоместа. Вложения в такие объекты выглядят привлекательно: дефицит парковочных мест по городу является вечным вопросом, а стоят они в разы дешевле квартиры.

Однако и окупаться эта покупка может в разы дольше. Еще и купить паркоместо у застройщика инвестору «с улицы», который пришел к нему не по квадратным метрам жилья, иногда довольно сложно.

В данной публикации ответим на вопросы: чем на самом деле есть такая необычная инвестиция, у кого и за сколько покупать паркоместа, как лучше всего распорядиться активом после покупки и для каких ЖК они являются совсем неликвидным лотом?!

Почему парковка

Вложения в недвижимость — один из двух самых распространенных в Украине способов сохранения и приумножения денег. Подавляющее большинство украинцев инвестирует сегодня в жилую недвижимость, но вскоре этот тренд может измениться. Стоимость квартир как на первичном, так и на вторичном рынке растет.

По данным Госстата, в I квартале 2021 года, стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла в среднем на 11,4%, а на вторичном рынке — на 12,7%, и это только начало. Уже в IV квартале нынешнего года разница цен к аналогичному периоду прошлого года может составить в среднем для рынка 25%. Поэтому эксперты не исключают, что вскоре украинцы начнут перенаправлять свои инвестиции больше в сторону коммерческой недвижимости, в том числе — в паркоместа.

Помимо повышения цен на квартиры, в пользу этого вида недвижимости говорит спрос — гаражи и открытые парковки не так удобны и подходят далеко не всем. Паркоместо находится в том же доме, где живет владелец автомобиля, и именно авто не стоит под открытым небом. При этом дефицит паркомест — история отнюдь не нова, ведь из года в год авто становится все больше.

Существующие строительные нормативы предполагают, что в ЖК паркомест должно быть не менее 30% от количества квартир, но этот показатель очень усредненный и застройщики на них ориентируются не всегда

Все зависит от класса жилья. Если это бизнес-класс, то на одну квартиру приходится 0,5-1,5 паркомест. В целом, застройщики здесь пытаются обеспечивать паркоместами не менее половины квартир, но это хороший ЖК. В объектах комфорт и эконом-класса предложение, конечно, меньше.

Общей линейки не существует: все зависит от ситуации в микрорайоне с парковками. Например, в центральных микрорайонах паркинг для застройщика — товар стратегический, ведь там без него покупатель может даже отказаться покупать квартиру. В других местах, например по Киеву ситуация очень индивидуальна.

Аргументом в пользу инвестиционного паркоместа может быть еще и то, что такой вид недвижимости не требует особых амортизационных расходов. В остальном он работает на своих владельцев так же, как и жилая недвижимость. То есть можно покупать готовое предложение у застройщика под сдачу или для перепродажи.

Обычная ситуация, когда человек покупает квартиру в ЖК и рассчитывает парковаться во дворе или вблизи, но через 2-3 года после сдачи дома оказывается, что встать уже просто негде. Тогда начинаются поиски вариантов — это либо покупать паркоместо в своем ЖК в тех, кто покупал его для перепродажи, или же арендовать.

Цена и риски

Главный инвестиционный риск при покупке паркоместа — войти в ЖК, где предложение в результате будет превышать спрос. Ваше паркоместо могут не покупать или не арендовать. Или же арендные ставки через высокое предложение будут ниже, чем планировалось. Идеальный вариант, когда дефицит паркомест в выбранном для инвестиции ЖК составляет хотя бы 5% от рыночной потребности.

Инвестиционной привлекательности в паркинге скорее не будет, если окажется, что в ЖК хорошее соотношение паркомест к квартирам (само по себе снижает стоимость паркинга), на территории есть парковка, рядом гараж, а сам комплекс комфорт-класса. Даже если инвестор решит купить его для сдачи в аренду, то и окупать его он будет гораздо дольше, чем квартиру или коммерческую недвижимость».

Еще один важный момент — эксплуатационные платежи, устанавливаемые эксплуатирующей компанией. Сегодня это, условно, 300-500 грн, завтра — 3000 грн плюс сама аренда. С учетом того, что паркинг в Киеве больше об удобстве, чем о необходимости, в любой момент для арендатора это может стать слишком дорого. Значит, он попытается найти альтернативу.

Кроме этого, нужно учитывать, что по новым градостроительным нормам в строящихся ЖК количество паркомест должно вырасти на 10-20%. Это уже существенный минус для тех, кто планирует зарабатывать как рантье, ведь с ростом предложения арендные ставки будут снижаться.

Окупаемость паркоместа — второй инвестиционный риск при вложении. Наиболее удачный для инвестора вариант, если рассчитывает заработать на перепродаже объекта. Инвесторы продают паркоместа, как правило, не ранее чем через 3 года. Но в среднем такой инвестор пытается выйти из проекта в течение 5 лет. Инвесторы-рантье встречаются реже, ведь сроки окупаемости при аренде могут составлять десятилетия.

Средняя стоимость паркоместа в Киеве составляет на сегодня 15-20 тысяч долларов. Конечно, встречаются паркоместа и за 5000, а гаражи в некоторых локациях даже по 3000.

Самая высокая цена — 100 000 долларов, в ЖК «Софийская Брама». В некоторых семей там по 5 машин, поэтому там продавать паркоместа никто не хочет. В целом, в хороших комплексах паркоместа продаются сегодня по 25-30 000 долларов

У кого купить паркоместо

Есть три категории «парковочных» продавцов. Первые — застройщики, потом — инвесторы, которые вложились в девелоперский проект, а третьи — банки, ведь паркинги, любят отдавать им в залог.

Если Вы покупаете паркоместо у застройщика, стоит учесть, что их продажа начинается как правило, не с котлована, а позже — примерно через 2-3 года. Соответственно, паркинги для застройщика — наиболее низкомаржинальная категория с точки зрения стоимости денег во времени этого проекта. Поэтому застройщики пытаются использовать все варианты их продажи как можно скорее.

При этом важно учитывать, что у застройщика приоритет — инвесторы квартир его ЖК. Чаще всего инвесторам «с улицы» застройщики начинают продавать паркоместа только тогда, когда дом уже построен или находится на финальной стадии строительства. Например, в ЖК по разным причинам очень мало паркомест, а уровень дома высок. Это означает, что спрос будет высоким среди покупателей квартир. Более того — для застройщиков паркинг будет дополнительным преимуществом при продаже крупногабаритных квартир, поэтому купить паркинг инвестору «с улицы» в условиях ограниченного предложения вряд ли удастся.

Впрочем, бывают и исключения, но потенциальным инвесторам «с улицы» нужно постоянно мониторить предложение. Например, сегодня только паркоместо можно купить в ЖК LAKE HOUSE («Киевгорстрой»), ЖК PARKLAND (ZIM Group) ЖК «Заречный» (bUd development), ЖК «Теремки» («Интеграл-Буд»), ЖК «Каховская» («Киевгорстрой»).

Причинами одновременной продажи большого количества паркомест могут быть как стратегия продаж застройщика, так и банальное «не успели достроить вовремя». Паркинги вводятся в эксплуатацию последними, поскольку по этому поводу никто не подгоняет.

В некоторых случаях, когда застройщику нужны деньги, он может выставить их на рынок с дисконтом, поэтому если здесь очень внимательно отслеживать рынок, можно приобрести их по выгодной цене.

Здесь кроется еще один нюанс. Если инвестор покупает паркинги, то застройщик может обязать его продавать их потом через свои центры продаж, чтобы у застройщика не остановилась продажа квартир.

Одно или несколько

С учетом длительных сроков окупаемости объектов и их стоимости, покупка паркоместа оправдана только в том случае, если она идет лотами. То есть, если инвестор покупает не одно, а сразу несколько паркомест у застройщика.

Разовые покупки паркоместа у застройщика по хорошим условиям просто маловероятны. К тому же некоторые застройщики, которые не продают отдельные лоты инвесторам «с улицы», часто готовы делать исключение, если Вы выкупите у них, например, сразу 5 и более паркомест.

С парковками работать можно и нужно в том случае, если в портфеле их много. В любом случае квартиры покупаются и продаются быстрее, чем паркинги.

Наиболее выигрышная в плане прибыли комбинация для инвестора рантье, когда он контролирует ситуацию в паркинге дома своим большим большинством или какой-то весомой долей. Ставит там свою охрану, свою управляющую команду. Тогда из этого можно делать бизнес. Плюс можно делать комбинации — если ЖК близко к метро, ​​они могут обслуживать почасовой трафик машин. То же самое актуально, если рядом есть торговые центры или коммерческая недвижимость. Тогда это в разы выгоднее, чем просто аренда для жителей ЖК.

Как выбрать идеальное инвестиционное паркоместо

При выборе объекта для инвестиций рекомендуется руководствоваться следующим: если паркомест в ЖК всего 20-30% от количества квартир, с арендой проблем не будет. Если соотношение выше — доходность уже под вопросом.

Кроме этого, высокие показатели ликвидности дают ЖК бизнес-класса, расположенные в центре или около центральных районах, где количество паркомест обеспечивает потребности только половины жителей, ведь во многих там по несколько машин в семье. Впрочем, и стоят такие паркоместа на 30-40% дороже тех, что в ЖК комфорт и эконом-класса.