Аренда и продажа по переуступке. Пока это все, что знает большинство украинцев об инвестициях в жилую недвижимость. Пару лет назад в Украине появилась еще одна опция — доходные дома. В отделах их продаж потенциальным инвесторам обещают привлекательную рентабельность и то, что не требуется возиться с арендаторами.

О том, почему несмотря на это прибыльные дома не пользуются спросом, сколько на них реально заработать и что учесть при выборе — обсудим в этой статье.

Концепт и доходность

На Западе еще с начала позапрошлого века доходные дома и квартиры — самая значительная часть рынка инвестиционной недвижимости. В Украине после революции 1917 года это направление заглохло, но в зарубежных странах все это время росло и развивалось.

Несколько лет назад доходная недвижимость получила в Украине второй шанс — такие проекты стали появляться. Но успешно реализованных пока мало. Если жизнь начинает бурлить в сегменте апартаментов и апарт-отелей, особенно в курортных и туристических местах, то доходных домов, ориентированных на долгосрочную аренду, меньше.

Однако, вкладываться в это может быть выгодно. Например, в сегменте обычной аренды — когда Вы покупаете квартиру под сдачу и самостоятельно ею занимаетесь, рентабельность сегодня редко превышает 8-9%. А в случае с доходным домом или апартаментами рентабельность в среднем 11-15%. Ведь прибыль владельца такой недвижимости — часть арендного дохода всего комплекса, а не только его квадратных метров, которые то сдаются, то нет.

Во многом Вы действительно покупаете готовый бизнес, который обеспечен квадратными метрами. Но только в том случае, если проект реализован как задумывалось — управляющая компания обеспечивает действие комплекса как единого целого. Она занимается поиском и подбором арендаторов, заселением, выселением, решением спорных ситуаций, ремонтом, обустройством квартир и комплекса.

Управляющая компания заинтересована в максимальном заполнении, ведь от этого зависит ее прибыль. Стоимость услуг управляющей компании составляет в среднем 10-35% арендного дохода. Правда, если это 35%, делать инвестору не придется почти ничего. Ну, разве что регулярно проверять поступления денег на счет. 10% управляющая компания только найдет, выселит и заселить арендатора.

Украинские реалии рынка доходной недвижимости

С одной стороны, среди пассивных инвестиций в недвижимость, сегодня практически нет альтернатив — украинцы исторически не знают других вложений. Или депозиты и ОВГЗ, ставки по которым уже не так привлекательны, или квартиры. Фондового рынка практически нет. Криптовалюта для большинства — явно рискованный метод сбережений.

С другой стороны, подход украинцев к управлению своей квартирной инвестицией в сегменте доходной недвижимости часто мешает. «Если я купил квартиру, то все хочу делать по своему. Я лучше знаю, какой ремонт сделать. Я лучше знаю, за сколько сдавать». Мало кто готов принять тот факт, что высокую как для недвижимости доходность — до 15%, обещает комплекс исключительно с единственным концептом во всем. Начиная от дизайна квартиры, заканчивая подбором единого социального состава жителей.

Мало кто готов принять и тот факт, что после подписания договора купли-продажи участвовать в операционном управлении квартирой они не могут. Не имеют права по договору. Жить в такой квартире могут только арендаторы.

В одном из киевских комплексов управляющая компания работает только с 20% квартир. И не потому, что не хочет больше, а потому, что владельцы других хотят все делать самостоятельно. Уверены, что так для них будет лучше.

Они не осознают риска одновременного выхода на рынок большого количества одинаковых предложений. Управляющая компания, работающая за процент, эту задачу решит. А владельцы самостоятельно — не факт. В стремлении сдать свою квартиру они просто обваливают друг другу цены.

Сколько стоит доходная недвижимость, кто и за сколько ее снимает

Здесь почти так же, как с квартирой в многоэтажном доме. Те же темпы строительства, те же возможные задержки с вводом в эксплуатацию. То же ценообразование — на этапе строительства квартира дешевле, а при вводе в эксплуатацию дороже. Еще год назад квадратный метр апартаментов на этапе котлована можно было купить за 16 000 гривен, на завершающей стадии — уже за 24, а к запуску — будет все 30.

Есть еще один этап, в конце которого стоимость подрастет. Через 2-3 года, когда все устаканится, когда назначат управляющую компанию и она даст стабильный финансовый поток. В принципе, если уложиться на этапе котлована и на этом этапе продать свое участие, денежный профит будет очень неплох. Если проект состоится, конечно.

Если говорить о стоимости аренды таких квартир, то она пока не сильно выше. Максимум на 10%. Причем именно этот сегмент в карантин оправился скорее всего — уже в середине лета спрос выровнялся. Если же ниша в будущем будет развиваться активнее, стоимость аренды будет расти. Наш арендатор готов платить не только за квадратный метр, а за инфраструктурные удобства и набор сервисов, которые такой комплекс может потенциально обеспечить.

Сейчас основная целевая аудитория доходных комплексов — курортники и корпоративный сектор. Также бывают случаи, когда дом на несколько квартир, для своих сотрудников полностью снимает работодатель.

Кроме того, у нас не заполнена ниша среднесрочной аренды. С ней у нас все печально — посуточная и долгосрочная более или менее есть, но, к сожалению, не среднесрочная. Хотя спрос есть: сроки трудовой миграции сейчас сократились минимум в два раза. То есть, люди, которые приезжали на заработки в Киев в среднем на год, сейчас приезжают на 2-3 месяца. Есть и те, кто приезжает лечиться-учиться. И что им остается делать? Правильно — снимать длительно, а через 2 месяца съезжать под предлогом, что что-то не подошло.

Что учесть потенциальному инвестору

Если Вы задумываетесь о покупке доходной недвижимости и рассматриваете конкретные проекты, то:

  • Изучите, чем будет обеспечиваться доходность комплекса. Заявления маркетологов проекта — это одно, а реалии — другое. Убедитесь, будет ли там такой поток клиентов, как Вам обещают. Например, если комплекс находится в курортном городе и Вам обещают 100% заполненности квартиры с апреля по октябрь — не верьте. Средние цифры далеко не столь оптимистичны. Но если Вам обещают, например, 56 дней заполнения из 100, свои 15% прибыли Вы, скорее всего, получите. И пусть все остальное будет приятным бонусом;
  • Изучите, какому праву собственности подтверждается Ваше участие. Хорошо, если у Вас право собственности на квартиру или апартаменты. Хуже, если Вы покупаете долю в бизнесе. На каких условиях Вы это делаете? Или становитесь соучредителем юрлица? Это важный момент;
  • Смотрите не на рекламные плакаты, а на историю управляющей компании. Ведь именно она будет Вам зарабатывать. Изучите, какими еще проектами она занимается и занималась;
  • Если Вам говорят «в управление нельзя», стоит поверить в такой проект. Но если говорят «делайте ремонт какой хотите» — это уже сомнительно. Не будет там 15% и волокиты с жильцами не избежать;
  • Учитывайте риск недостроя. Так, даже здесь это возможно;
  • Учтите, что проект выходит на запланированные показатели прибыльности только на третьем году работы. Обещания 15% в первый год — сомнительны;
  • Проверяйте цифры, которые Вам дают в отделе продаж;
  • Узнайте, какие условия выхода из проекта. Хорошим вариантом здесь будет правило обратного выкупа квартиры / апартаментов. Причем с выгодной для инвестора. Плохим — выход его со штрафами, а так бывает;