С началом карантина цены за аренду квартир в Украине резко снизились — арендаторы стали просить у владельцев квартир скидки на арендную плату, объясняя это потерей работы. Арендодатели шли навстречу, чтобы не терять хоть какой-то доход от аренды — снижали ее стоимость на 30-50%. В некоторых случаях скидки достигала и 70%.

Однако, с введением адаптивного карантина, частичным восстановлением работы в офисах и обучения в вузе, спрос на аренду и субаренду стал восстанавливаться. Соответственно, и цены на нее стали постепенно возвращаются к докарантинних. В частности — в сегменте квартир экономкласса.

Но некоторые арендаторы к пересмотру цен оказались не готовы. Едва ли не треть квартиросъемщиков настаивает сегодня на продолжении «скидочного» периода. Некоторые платить арендную плату отказываются вообще, мотивируя это «второй волной» карантина и сопутствующими ей экономическими последствиями для кошельков.

Арендодатели угрожают выселением, перекрытием воды, электроэнергии и судами. Однако иногда это не действует — оказывается, у владельцев арендованного жилья действенных инструментов воздействия на квартиросъемщиков совсем немного.

Только через суд

Конечно, большинство прецедентов решается неформально, но самовольно или с помощью полиции выселять арендатора на законных основаниях запрещено. Например, с помощью взлома замка.

Ситуация — парадоксальная. У арендодателя, с одной стороны, право распоряжаться своим имуществом, но, тем не менее, есть и Гражданский кодекс, в котором договоры аренды недвижимости очень подробно расписаны, и у обеих сторон значительные права.

В любом случае, договор аренды может быть расторгнут с сообщением через три месяца, поэтому даже если Вы вызовете полицию и скажете, что в квартире посторонний, то увидев хоть какой-нибудь договор аренды, скорее всего она не будет вмешиваться.

Кроме того, если арендодатель через недостающую арендную плату все-таки решит выселить квартиросъемщика со скандалом и выставит его вещи на улицу, то уже последний вправе вызвать полицию. И даже подать на владельца квартиры в суд. Процедура выселения в Украине действительно очень непростая. Владелец должен понимать, что в случае, если арендатор ему не платит, выселить его он может только через суд.

Просто так прийти, и сказать — «выметайся», он не может. Точнее, может, но далеко не факт, что это подействует. Владелец квартиры имеет право только подать в суд на арендатора и выселить только по решению суда. И то — через исполнительную службу. Это не просто и совсем не скоро. Через нашу бюрократическую систему такие дела могут затянуться на 1,5-2 года.

При этом, судебные расходы владельца квартиры легко могут превысить размер основного долга арендатора. Именно поэтому, в суд обычно не доходит.

Впрочем, основная причина, почему арендодатели в суд не спешат, это то, что строгость украинских законов компенсируется необязательностью их исполнения.

Другая веская причина — из «арендных» денег они не выплачивают никаких налогов. Хотя и должны. Ведь в суде первое, что «предъявят» арендодателю — невыплаченные налоги за арендную плату. Более того, по словам экспертов, некоторые арендаторы этим даже пользуются — при возникновении спорных ситуаций шантажируют владельцев тем, что «донесут» на них в налоговую.

Речь в данном случае идет о 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора. То есть, о 19,5%.

Единственным более или менее действенным способом уладить ситуацию в случае просрочек по аренде — договариваться. Чаще всего уладить ситуацию помогает именно это.

Конечно, бывают случаи, когда арендодатель отключает воду, свет, меняет замки и выставляет вещи арендатора на улицу. Но это уже противозаконно и встречается не так часто. А в большинстве случаев помогают разрулить ситуацию именно переговоры и договоренности

Как арендодателю защититься от просрочек за арендную плату

Независимо, платит арендодатель налоги за арендную плату или нет, на 100% избежать ситуаций, когда арендатор по тем или иным причинам отказывается платить, невозможно. Однако, способы обезопасить себя хотя бы частично, существуют. Главный — очень тщательно выбирать арендатора.

Не стесняться расспрашивать потенциальных арендаторов, где те живут, где работают, где учатся дети, как часто летают за границу, как отдыхают, чем увлекаются. Психологический портрет — это очень важно. Кроме того, можно промониторить соцсети — они сейчас могут рассказать даже больше, чем расследование детективов.

Проверять документы. По идентификационному коду своего арендатора можно проверить его в реестре должников и реестре исполнительных производств — это абсолютно легально, и зайти туда может каждый, кто имеет цифровую подпись. Если человек имеет не самую чистую историю, то прямого влияния на Вашу квартиру это может и не иметь, но сложности с оплатой могут возникнуть. Кроме того, семьи с детьми, которых почему-то так боятся потенциальные арендодатели, в этом случае лучше «одиночек».

В этом случае арендаторы привязаны к школе, садику. Семья с детьми означает, что люди надолго. Бывают случаи, когда потенциальный арендатор говорит, что им нужна квартира только в этом районе — потому, что ребенок идет в определенную школу, а это означает, что он еще минимум лет 10 будет привязан к этому месту

При выборе кандидата, также нужно собрать о нем максимум информации о его трудоустройстве. Где работает, постоянная ли у него работа, работает он по контракту или по трудовому договору. Сколько мест работы он сменил за последнее время.

Еще одним способом для арендодателя хоть как-то защитить себя от просрочек — брать залог. Это может быть одна или полторы месячной стоимости аренды. Но они должны быть.

Рекомендуется требовать от арендатора платить не первый и последний месяц, как это было раньше, а первый месяц и залог. Это своего рода депозит. Который арендодатель обязан вернуть, когда арендатор съезжает

Это дает определенную защиту. Если у человека, допустим, нет денег, то владелец еще месяц может подождать арендную плату. И если после этого квартиросъемщик решает съехать «по-тихому», владелец квартиры остается хоть с какими-то деньгами.

Защищает ли договор от просрочек?

Очень важно грамотно составить договор аренды. По его словам, в интернете есть масса шаблонов типовых договоров аренды. Но все они ужасны.

По этим договорам никто никому ничего не обязан. Не знаете, где найти нормальный шаблон договора, обратитесь к профильному юристу — это стоит недорого. Если Вы пользуетесь услугами риэлтора, в договоре, в качестве третьей стороны, можно вписать и его — он своей подписью или печатью своей компании визирует договор, что это не подделка, и что он, как минимум, свидетель, и его в случае необходимости можно вызвать в суд.

Важно в договоре указывать и реальную стоимость аренды. Ведь если владелец намеренно ее занижает — чтобы платить меньше налогов, то по решению суда он получит именно ту компенсацию, которую указал в договоре.

Но каким бы грамотным не был договор, если владелец квартиры, который заключил его, не платит налоги — в суде с него толку не будет.

Поэтому, если аренда — основной вид Вашего бизнеса, оформляйте ФЛП с соответствующим КВЭД, или же в случае, если квартира одна и, например, бабушкиным наследством, платите налоги, как физлицо.